Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang xin ý kiến về dự thảo Thông tư hướng dẫn đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sân golf để cụ thể hóa quy định tại Nghị định số 52/2020/NĐ-CP về đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf. Cụ thể, theo Điều 5 Nghị định số 52/2020/NĐ-CP, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sân golf theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.
Mặt khác, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 31/2021/NĐ-CP) về lựa chọn nhà đầu tư (Nghị định 25 sửa đổi) cũng có quy định về tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án theo pháp luật chuyên ngành và giao cho các bộ ban hành quy định về đấu thầu theo pháp luật thuộc chuyên ngành do bộ quản lý.
Do vậy, việc ban hành Thông tư hướng dẫn đấu thầu dự án sân golf là cần thiết nhằm bảo đảm mục tiêu cạnh tranh, công bằng, minh bạch (từ trước tới nay, các dự án sân golf luôn triển khai theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư; nhà đầu tư được chỉ định mà không qua đấu thầu).
Sân golf tại đảo Vũ Yên, TP. Hải Phòng. Ảnh: golfopen.vn
Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án sân golf?
Điều 8 dự thảo thông tư đã hướng dẫn tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, gồm: Tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật; phương pháp đánh giá về kỹ thuật (chấm điểm theo thang điểm 100 hoặc 1.000); tiêu chuẩn và phương pháp đánh giá về tài chính - thương mại (gồm: Tiêu chuẩn về tổng chi phí thực hiện dự án (M1); tiêu chuẩn về giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2))… Các quy định về tiêu chuẩn, phương pháp đánh giá này sẽ có hiệu quả trong việc minh bạch hóa quá trình lựa chọn nhà đầu tư dự án sân golf, tạo sự công bằng giữa các doanh nghiệp, tránh cơ chế "xin - cho", "lợi ích nhóm".
Tuy nhiên, điều 3 dự thảo thông tư đã đặt ra quy định về điều kiện đấu thầu dự án sân golf, bao gồm: 1. Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất theo pháp luật về đất đai, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng mà sẽ được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận. 2. Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội tỉnh, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000. 3. Không đủ điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất.
Các điều kiện đối với dự án sân golf nêu trên tương tự điều kiện đối với dự án đầu tư có sử dụng đất (gồm: dự án khu đô thị; nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ) theo Điều 11 Nghị định 25 sửa đổi. Theo đó, điều kiện tiên quyết đối với dự án được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất theo pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng.
Đây là nguyên lý cơ bản của đấu thầu dự án: Hình thức này đòi hỏi Nhà nước phải đóng vai trò trung gian; nhà đầu tư ứng tiền để Nhà nước chi giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư. Nói cách khác, phương thức đấu thầu dự án "miễn trừ" trách nhiệm giải phóng mặt bằng cho nhà đầu tư, đây là công việc mà Nhà nước phải thực hiện và nhà đầu tư chỉ có trách nhiệm ứng tiền để Nhà nước chi trả cho người sử dụng đất.
Nguyên lý trên cũng đặt ra yêu cầu với cơ quan soạn thảo trong việc "khớp nối" phương thức giao đất, cho thuê đất (theo pháp luật đất đai) phù hợp với hình thức đấu thầu. Bởi hệ thống pháp luật hiện hành đang có sự "lệch pha" giữa các loại hình dự án được lựa chọn nhà đầu tư qua đấu thầu với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Chẳng hạn tại khoản 3 điều 62 Luật Đất đai đã liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước…; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương…; dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp…
Kỹ thuật xây dựng theo hình thức liệt kê như trên dẫn đến chỉ các loại hình dự án được nêu tại Điều 62 Luật Đất đai thì UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện mới được ban hành quyết định thu hồi đất (trước đó phải có Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh thông qua danh mục dự án thu hồi đất).
Các loại hình dự án được nêu tại điều 62 Luật Đất đai không có dự án sân golf. Do đó liệu HĐND cấp tỉnh có thể thông qua nghị quyết chấp thuận thu hồi đất với dự án sân golf? Liệu có thể coi dự án sân golf thuộc loại hình "khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng" để thực hiện thu hồi đất? Thuật ngữ "phục vụ công cộng" liệu có bao quát cả trường hợp dự án sân golf vốn có mục đích kinh doanh?
Như vậy, nếu thông tư được ban hành theo phương án Bộ KH&ĐT xin ý kiến tại văn bản số 4314/BKHĐT-KTDV ngày 28/6/2022 thì rất có thể sẽ… không có một dự án sân golf nào được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bởi không đáp ứng được điều kiện tiên quyết là thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất theo Luật Đất đai. Điều đó đồng nghĩa với việc thông tư được ban hành mà… chẳng để làm gì.
"Tiến thoái lưỡng nan"
Vậy nếu dự thảo thông tư được chỉnh lý và bỏ đi điều kiện dự án sân golf phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất theo pháp luật về đất đai, thì nhà đầu tư trúng thầu dự án sẽ triển khai dự án thế nào khi Nhà nước không thể thu hồi đất?
Điều đó đồng nghĩa với việc nghĩa vụ giải phóng mặt bằng (GPMB) sẽ được đẩy về phía chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (theo điều 73 Luật Đất đai).
Vậy chuyện gì sẽ xảy ra nếu chủ đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất để GPMB, dẫn đến hiện tượng "da beo"? Chủ đầu tư đương nhiên không thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Hậu quả là dự án sân golf đã lựa chọn được chủ đầu tư nhưng không thể nào triển khai được, trở thành "dự án treo".
Thế "tiến thoái lưỡng nan" của dự án sân golf tương tự với dự án khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường. Chẳng hạn với các mỏ đất, mỏ cát làm vật liệu san lấp mặt bằng, theo Luật Khoáng sản thì phải đấu giá quyền khai thác (tương tự với đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sân golf). Nhưng do điểm đ khoản 3 điều 62 Luật Đất đai quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất là "dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản" nên dự án khai thác mỏ đất, mỏ cát làm vật liệu san lấp (thuộc loại khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường) không được thu hồi đất. Nhà đầu tư trúng đấu giá nhưng phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất.
Do vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai đang triển khai cần đồng bộ với pháp luật đấu thầu, pháp luật khoáng sản để tháo gỡ vướng mắc nêu trên, các trường hợp thu hồi đất theo pháp luật đất đai cần liên kết với các dự án được lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu; tránh việc nhà đầu tư "đấu" trúng vẫn phải tự thỏa thuận "mua gom" đất, tiềm ẩn nguy cơ "dự án treo".
