Cần kiểm tra hồ sơ quá trình chuyển nhượng và trình tự thủ tục cấp sổ đỏ
Như thông tin Reatimes đã đưa tin về vụ việc tranh chấp xảy ra giữa Công ty Cổ phần Dịch vụ Hàng không Sân bay Tân Sơn Nhất (trước đây là Công ty Dịch vụ Hàng không Sân bay Tân Sơn Nhất - gọi tắt là SASCO) và người dân (bà Nguyễn Thị Kim Hòa - người nhận chuyển nhượng đất từ bà Trần Thị Kim Thanh) liên quan đến thửa đất có diện tích 1.475,2m², tọa lạc tại Khu phố 1, phường Dương Đông, TP. Phú Quốc, theo quan điểm của các chuyên gia pháp lý, trước hết các cơ quan chức năng tỉnh Kiên Giang cần phải kiểm tra các giấy tờ, tài liệu liên quan đến quá trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ) có được tuân thủ quy định pháp luật không.
Theo quan điểm của luật sư Lương Thành Đạt - Giám đốc Công ty TNHH Luật Vì Chân Lý Themis, ngày 2/7/2003, ông Nguyễn Hùng Tư được UBND huyện Phú Quốc cấp sổ đỏ với diện tích 1.475,2m² (vị trí đất tại khu 1, thị trấn Dương Đông), thời điểm này đang áp dụng Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi năm 2001, Nghị định 04/2000/NĐ-CP về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai và Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp sổ đỏ như sau:
“Căn cứ Điều 2 Luật Đất đai 1993 quy định: “1. Người sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Thẩm quyền cấp sổ đỏ được quy định tại khoản 11, Điều 1 Luật Đất đai sửa đổi năm 2001: “UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân”. Căn cứ Điểm 3, 4 Chương 2 Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC quy định những trường hợp được cấp sổ đỏ.
Theo quan điểm luật sư, nếu xét thấy có những dấu hiệu của việc chữ ký không phải của ông Tư, làm giả giấy tờ thì công an cần điều tra, làm rõ theo quy định
Khi ông Nguyễn Hùng Tư sử dụng đất và thuộc các trường hợp được cấp sổ đỏ quy định tại Điểm 3, Điểm 4 Chương 2 Thông tư trên sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ. Trường hợp hộ gia đình cá nhân không có các giấy tờ theo điểm 3.a Chương 2 của Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC mà quá trình sử dụng đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì được xem xét cấp sổ đỏ. Về thẩm quyền cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân là UBND cấp quận/huyện nơi có đất.
Về trình tự thủ tục cấp sổ đỏ được quy định tại Điểm 2, mục I Chương 3 Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC: “2. Hồ sơ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất.
Hồ sơ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất do người sử dụng đất lập gồm: a) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất (theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư này); b) Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất được UBND cấp xã chứng thực; c) Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới thửa đất sử dụng (theo mẫu Phụ lục 10 của quy phạm thành lập bản đồ địa chính ban hành theo Quyết định số 720/1999/QĐ-ĐC ngày 30/12/1999 của Tổng cục Địa chính) đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở không có giấy tờ quy định tại điểm 3.a Chương 2 của Thông tư này. d) Văn bản uỷ quyền kê khai đăng ký quyền sử dụng đất (nếu có uỷ quyền)”.
Như vậy, trong hồ sơ cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất phải chuẩn bị các giấy tờ để làm căn cứ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo quy định pháp luật. Khi chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ thì người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ lên UBND cấp xã nơi có đất. Theo đó, trách nhiệm của UBND cấp xã phải thẩm tra, xác minh về hiện trạng sử dụng đất (bao gồm tên người sử dụng đất, vị trí, diện tích, loại đất, ranh giới sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, khiếu nại về đất đai,…).
Đối với các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ nêu trên thì phải thông qua Hội đồng đăng ký đất đai cấp xã do UBND cấp xã thành lập, số lượng và thành phần do UBND xã quyết định. Hội đồng đăng ký đất đai tổ chức họp xét từng đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất, thống nhất ý kiến ghi vào biên bản xét duyệt của Hội đồng. UBND cấp xã căn cứ vào biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký đất đai để xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất.
Sau đó, UBND xã lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền cấp sổ đỏ. Cơ quan địa chính cấp huyện có trách nhiệm thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ đối với các đối tượng thuộc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận của UBND cấp huyện. Sau đó sẽ chuyển hồ sơ cấp giấy chứng nhận đã được thẩm định đến UBND cùng cấp kèm các tài liệu văn bản để duyệt cấp sổ đỏ.
Từ các căn cứ trên, thời điểm này pháp luật quy định khá chi tiết về các bước, trình tự, thủ tục xem xét để cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời cũng quy định rất rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyền trong việc xem xét cấp giấy chứng nhận.
Ngày 11/8/2003, UBND tỉnh Kiên Giang cấp sổ đỏ số X165825 cho SASCO với diện tích 1.475,2m², tại Khu phố 1, thị trấn Dương Đông, TP. Phú Quốc
Trường hợp ông Nguyễn Hùng Tư cho rằng, ông không biết việc mình được UBND huyện Phú Quốc cấp sổ đỏ đối với thửa đất có diện tích 1.475,2m² thì cần phải kiểm tra, đối chiếu với hồ sơ cấp sổ đỏ của ông Nguyễn Hùng Tư. Tùy thuộc vào thửa đất của ông Tư có nguồn gốc như thế nào, thì sẽ có hồ sơ cấp sổ đỏ tương ứng (ví dụ trường hợp đất có giấy tờ hay không có giấy tờ theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC).
Đối với trường hợp của bà Thanh, khi kê khai đo đạc bản đồ địa chính năm 2006 đối với 2 thửa đất, thửa đất 53, tờ bản đồ 76, diện tích 309,9m² và thửa đất số 67, tờ bản đồ số 76, diện tích 663,6m², tổng hai thửa là 973,5m². Tuy nhiên, đến ngày 14/3/2011, bà Thanh được UBND huyện Phú Quốc cấp sổ đỏ thửa đất số 53, tờ bản đồ số 76, diện tích 309,9m². Còn thửa đất số 67, tờ bản đồ số 76, diện tích 663,6m² thì chưa được cấp giấy chứng nhận.
Thời điểm bà Thanh được cấp sổ đỏ cơ quan Nhà nước căn cứ vào các quy định tại thời điểm đó để xét điều kiện. Căn cứ vào các quy định tại các Điều 49, Điều 50 Luật Đất đai 2003 và Điều 14, Điều 15 Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi thuộc vào các trường hợp đủ điều kiện cấp sổ đỏ bà Thanh sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo trình tự thủ tục theo quy định pháp luật.
Về thẩm quyền cấp sổ đỏ, căn cứ vào Điều 52 Luật Đất đai 2003 thì UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, tùy trường hợp nguồn gốc đất có giấy tờ hoặc không có giấy tờ theo Điều 50 nêu trên để được xét cấp sổ đỏ. Nguồn gốc khác nhau thì việc xét cấp giấy cũng sẽ khác nhau.
Về trình tự thủ tục cấp sổ đỏ cho bà Thanh sẽ căn cứ theo Điều 14, Điều 15, Điều 16 Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định các trường hợp cấp sổ đỏ cho hộ gia đình cá nhân.
Theo thông tin của ông Tư cung cấp, ông không hề biết việc làm hồ sơ trình cấp sổ đỏ và không biết việc chuyển nhượng cho Công ty SASCO, nhưng ông Hà thời điểm đó được cho là giữ chức vụ Giám đốc của Công ty SASCO - Phú Quốc. Vậy ông Hà đứng lên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách cá nhân hay là tư cách là đại diện cho Công ty SASCO? Các giao dịch chuyển nhượng từ ông Tư sang cho Công ty SASCO thông qua Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
“Cần phải kiểm tra các giấy tờ, tài liệu liên quan đến quá trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các trình tự thủ tục cấp sổ đỏ có được tuân thủ quy định pháp luật không. Trường hợp xét thấy có những dấu hiệu của việc chữ ký không phải của ông Tư, làm giả giấy tờ thì cần điều tra, làm rõ theo quy định”, luật sư Lương Thành Đạt phân tích.
Có căn cứ để đề nghị cơ quan công an điều tra
Theo quan điểm của các chuyên gia pháp lý, về việc cấp chồng lấn diện tích đất, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bà Hòa (người nhận chuyển nhượng đất của bà Thanh) và SASCO, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành thanh tra, kiểm tra toàn bộ quá trình quản lý, sử dụng đất của hai hộ gia đình bà Thanh và ông Tư, quá trình lập và quản lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý theo chức năng, nhiệm vụ để xác định nguyên nhân dẫn đến sự việc chồng lấn này là do đâu, trách nhiệm thuộc về ai.
“Cần kiên quyết xử lý trách nhiệm các tổ chức, cá nhân thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý, vụ lợi cá nhân để gây hậu quả nghiệm trọng”, luật sư Đạt khẳng định.
Ông Tư cho rằng mình chuyển nhượng 1.475,2m² đất (tại Khu phố 1, phường Dương Đông, TP. Phú Quốc) cho người tên Hà với giá trị là 500 triệu đồng chứ không phải hơn 2,65 tỷ đồng?
Theo ông Tư chia sẻ với PV, việc ông chuyển nhượng cho người tên Hà với giá trị là 500 triệu đồng chứ không phải hơn 2,65 tỷ đồng (thể hiện trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi ngày 19/5/2003) và ông Tư không chuyển nhượng cho SASCO. Về vấn đề này, theo quan điểm của luật sư Đạt, cần phải làm rõ mối quan hệ giữa người có tên là Hà với Công ty SASCO, có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào khác hay không?
“Vấn đề này cần phải điều tra, xác minh làm rõ. Mặc dù người được cấp sổ đỏ là ông Tư và người ký tên giao dịch chuyển nhượng với Công ty SASCO đang thể hiện là ông Tư. Tuy nhiên, đây có thể là giao dịch nhằm hợp pháp hóa quyền sử dụng đất cho Công ty SASCO với thửa đất này (vì ông Hà không phải là chủ sử dụng được cấp sổ đỏ).
Việc này hoàn toàn có căn cứ đề nghị cơ quan điều tra vào cuộc xác minh, điều tra số tiền giao dịch chuyển nhượng. Phía Tổng Công ty Cảng hàng không Việt Nam - CTCP (ACV) cũng như SASCO phải có báo cáo giải trình về khoản tiền chuyển nhượng này, kèm theo hóa đơn chứng từ có liên quan”, luật sư Đạt phân tích.
Như vậy, theo phân tích của các chuyên gia pháp lý, cơ quan chức năng tỉnh Kiên Giang, TP. Phú Quốc cần phải nhanh chóng vào cuộc xác minh, điều tra nếu xét thấy có dấu hiệu giả mạo hồ sơ cấp sổ đỏ và làm rõ số tiền trong giao dịch chuyển nhượng đất cho SASCO. Việc này cũng là để tìm ra hướng giải quyết nhằm tháo gỡ những vướng mắc, tranh chấp đất đai đang nảy sinh giữa SASCO và người dân./.
