Chia sẻ tại Diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản” vừa diễn ra tại Hà Nội, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định sự khó khăn về dòng tiền khi các kênh huy động vốn chính như tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu hay huy động trên thị trường chứng khoán đang trở nên ngày càng khó khăn.
“Tôi đang mường tượng trong khoảng tháng 10 tới đây rất nhiều doanh nghiệp đến hạn phải trả lãi trái phiếu. Vậy tiền đâu để trả, vấn đề này khiến các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với rất nhiều hệ lụy, khó khăn dồn khó khăn", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.
Những khó khăn nói trên, theo ông Đính sẽ làm giảm nguồn cung ra thị trường….do các dự án dừng lại trong bối cảnh thị trường vốn đã khó khăn do các rào cản của pháp luật, phải mất rất nhiều thời gian mới bắt đầu "chạy " thì nay lại phải dừng lại do trục trặc nguồn vốn.
Cũng theo vị Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, việc dòng tiền bị “khựng” lại một cách đột ngột nhìn chung sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường nhưng mức độ ảnh hưởng lên từng nhóm đối tượng là khác nhau.
Đối với các doanh nghiệp là nhà phát triển, chủ đầu tư dự án, theo ông Đính; những đơn vị này bắt buộc có 20%, theo quy định 20% để đền bù giải phóng mặt bằng. Sau khi có mặt bằng các doanh nghiệp mới tính đến các vấn đề khác như: huy động vốn, đóng thuế… chủ đầu tư vẫn phải tiếp tục đi vay. Trong hệ thống vay ngoài số tiền của khách hàng, chủ đầu tư còn ứng tiền của các nhà cung cấp và còn lại vẫn phải có vốn mồi tín dụng.
Khó khăn lớn nhất với các doanh nghiệp chủ đầu tư theo ông Đính là khi đang triển khai dự án rồi, dự án đang trơn tru thì bị dừng lại do tắc vốn. Điều này không chỉ khiến bài toán kinh doanh của doanh nghiệp bị đảo lộn mà còn khiến chủ đầu tư không có tiền chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, cho nhà cung cấp .
“Cái dừng đó dẫn đến hệ lụy, đặc biệt xảy ra nguy cơ không có sản phẩm trả cho khách hàng và dẫn đến nhiều hệ lụy có thể bị khách hàng kiện…và nhất là không thu thêm được tiền của khách hàng, khi đó khó nhất là các doanh nghiệp đang phát hành trái phiếu”, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.
Lý giải cho những diễn biến đáng quan ngại trên thị trường thời gian qua như tình trạng sốt nóng ảo giá đất, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng hầu như không đến từ các dự án “chính thức” được các doanh nghiệp phát triển thông qua việc lập dự án theo quy định mà chủ yếu do nguồn cung “phi chính thức” tự phát từ các hoạt động phân lô bán nền tràn lan.
“Các sản phẩm không chính thống (đất nền) tự phát ở các địa phương cũng được tung vào thị trường hơn gấp 1,5 lần so với sản phẩm chính thống. Theo thống kê của chúng tôi, nguồn cung chính thống từ các dự án lần đầu vào thị trường, năm 2018 khoảng 200 ngàn sản phẩm mới, 2019 hơn 100 ngàn, 2020 và 2021 xuống còn 60 ngàn và 6 tháng đầu năm 2022 còn hơn 20 ngàn sản phẩm”, ông Đính thông tin.
Theo ông Đính, thời gian qua có tình trạng dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản “không chính thống” quá dễ khiến các ngân hàng thấy đang có bong bóng và cần phải điều để bảo vệ an ninh cho hệ thống. Tuy nhiên, việc điều chỉnh thắt chặt cũng cần tính toán hợp lý để tránh việc các doanh nghiệp bất động sản “chính thống” bị khủng hoảng về dòng tiền dẫn tới khó khăn chung cho cả thị trường.
Dưới góc độ vĩ mô, theo TS. Nguyễn Văn Đính, một khi dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản “gặp khó” sẽ có tác động không mấy tích cực đến sự tăng trưởng của cả nền kinh tế.
“Ngành bất động sản có sự lan tỏa của sự ảnh hưởng là các nhóm hưởng đến ngành nghề, theo thống kê có khoảng hơn 30 ngành nghề bị ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản như: Vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… và nếu các chủ dự án không có tiền thanh toán, thì các ngành nghề này cũng bị ảnh hưởng, dừng lại hoạt động do không được thanh toán để đi thanh toán cho tiền lương công nhân và các đầu vào của mình...gây ra hậu quả kinh tế chung”, ông Đính phân tích.
