Đại hạ giá khi thanh lý bất động sản
Báo cáo tài chính quý II/2023 của các ngân hàng cho thấy tỷ lệ nợ xấu tăng nhanh. Cụ thể, nợ xấu của 29 ngân hàng niêm yết tăng gần 34% so với đầu năm. Con số này sẽ gia tăng nếu tài sản đảm bảo không được xử lý.
Gần đây, nhiều ngân hàng dồn dập rao bán các tài sản đảm bảo có giá trị hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Nhưng thanh khoản không hề dễ dàng, nhiều tài sản được rao bán nhiều lần, liên tục giảm giá nhưng vẫn chưa có người mua. Điển hình, nhiều khoản nợ của các doanh nghiệp liên quan đến Tân Hoàng Minh được Agribank “đại hạ giá” và rao bán đến 3 - 4 lần trong vòng một tháng qua. So với lần rao bán đầu tiên, các khoản nợ này đã giảm giá hàng chục tỷ đồng nhưng vẫn ế ẩm.
Có nhiều tài sản được rao bán trong nhiều năm, hạ giá sâu so với giá ban đầu nhưng mãi vẫn chưa thanh lý được. Hồi tháng 4/2023, Sacombank rao bán 18 khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản tại dự án khu công nghiệp Phong Phú (Bình Chánh, TP. HCM). Đây là lần thứ 5 Sacombank đấu giá khoản nợ này, với giá khởi điểm là 7.934 tỷ đồng, giảm hơn 1.700 tỷ đồng so với thông báo đấu giá hồi tháng 8/2022. Còn so với dư nợ gốc, lãi, mức giá khởi điểm này chỉ bằng một nửa.
VietinBank cũng đã chào bán lần thứ 19 khoản nợ của Công ty cổ phần Giấy Bãi Bằng với tổng dư nợ hơn 389 tỷ đồng. Giá khởi điểm của khoản nợ này là 65 tỷ đồng, thấp hơn 70% dư nợ gốc và giảm 81% so với mức giá được đưa ra hồi tháng 9/2022. Vietcombank cũng đấu giá lần thứ 22 khoản nợ của Công ty TNHH Việt Trường Sơn với giá 19,2 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo gồm quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng. Hay như trước đó, BIDV đã tiến hành đấu giá lần thứ 10 khoản nợ của Công ty TNHH Thép Việt Nga với giá khởi điểm gần 269 tỷ đồng, giảm hơn 200 tỷ so với mức chào bán lần đầu vào hồi tháng 7/2021 (475 tỷ đồng).
Có thể thấy, các ngân hàng đang tích cực bán đấu giá khoản nợ, tài sản đảm bảo để thu hồi nợ xấu. Nhưng trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn, việc thanh lý tài sản, nhất là những tài sản có giá trị lớn để thu hồi nợ gặp không ít khó khăn. Bởi không dễ tìm được nhà đầu tư đủ tiềm lực tài chính mua các tài sản có quy mô lớn, tới hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng.
Lý giải về tình trạng này, lãnh đạo một ngân hàng phân tích, việc bán tài sản nhanh hay chậm còn phụ thuộc nhiều yếu tố, như tính thanh khoản của loại hàng hóa, cung - cầu của thị trường. Ngoài ra, còn phải kể đến tâm lý của người mua. Thị trường bất động sản đóng băng, nhiều người kỳ vọng giá nhà đất sẽ còn xuống nữa nên cân nhắc rất kỹ.
Theo TS Nguyễn Hữu Huân - Trường Đại học Kinh tế TP. HCM, khi thị trường đóng băng, việc rao bán bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn. Những bất động sản có giá trị lớn thường gần như không có tính thanh khoản trong thời điểm này. Thậm chí, những bất động sản này giảm giá cũng chưa chắc có người mua. Do đa phần tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu là bất động sản nên khi thị trường suy giảm, việc xử lý nợ qua hình thức này đối mặt nhiều khó khăn.
Thị trường mua bán nợ xấu chậm phát triển
Trước thực trạng ngân hàng khó thanh lý tài sản để thu hồi nợ, các chuyên gia cho rằng, ngoài nguyên nhân cung – cầu thị trường thì còn do cơ chế mua bán nợ xấu ở Việt Nam chưa được định hình và còn nhiều hạn chế. Điều này khiến cho việc xử lý tài sản đảm bảo và thu hồi nợ xấu của ngân hàng còn nhiều vướng mắc từ: hành lang pháp lý cho quá trình xử lý nợ chưa đồng nhất, thủ tục rườm rà, chưa có sự thống nhất trong cách thức thực hiện... Nhiều khoản nợ, tài sản đảm bảo sau nhiều năm vẫn chưa được xử lý xong, làm nhụt chí người mua. Vì vậy, dù ngân hàng nhiều lần hạ giá bán nhưng nhiều tài sản được ngân hàng thanh lý vẫn không có mấy nhà đầu tư quan tâm.
Lãnh đạo một ngân hàng thương mại cho hay, thanh khoản trên thị trường tài sản đã quay trở lại nhưng các ngân hàng chưa hẳn đã dễ dàng rao bán tài sản là nợ xấu bởi các quy định liên quan đến đất đai, dự án bất động sản khá phức tạp. Việc bán đấu giá bất động sản là tài sản thế chấp không dễ do có nhiều thủ tục pháp lý liên quan đến việc giải chấp, định giá tài sản. Hơn nữa, việc này còn cần sự đồng thuận của chủ tài sản và các cơ sở pháp lý về quyền mua, quyền bán của ngân hàng. Có nhiều mảnh đất là tài sản đảm bảo của các khoản nợ liên quan đến nhiều tổ chức, cá nhân nên việc sang tên sở hữu mất nhiều thời gian.
Chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu đánh giá: thủ tục pháp lý quá phức tạp, vướng mắc nhiều khâu là rào cản chính của thị trường mua bán nợ.
TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nêu quan điểm, cần sớm hoàn thiện nghị định về thị trường mua bán nợ; mở rộng phương thức mua bán nợ và sản phẩm, dịch vụ liên quan; cho phép thành lập hiệp hội các doanh nghiệp mua bán nợ; tổ chức nhận ủy thác cho nhà đầu tư nước ngoài, công ty định giá, tổ chức xếp hạng tín nhiệm, công ty môi giới…
TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng giải pháp căn cơ và hiệu quả nhất để xử lý nợ xấu lâu dài là phải phát triển thị trường mua bán nợ xấu, đồng thời phải có các quy định tăng tính tự chủ, tự chịu trách nhiệm của các ngân hàng, như cho phép ngân hàng bán nợ xấu với giá trị chỉ bằng 20% - 30% như nhiều nước đang làm. Nhiều ngân hàng đang bán nợ xấu như giá “nợ tốt” hoặc không dám bán nợ xấu với giá thị trường vì lo ngại trách nhiệm.
Một nguyên nhân nữa dẫn tới sự èo uột của thị trường mua bán nợ là do bất cập trong khâu định giá các khoản nợ. Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng, hiện chưa có quy định cụ thể về thẩm định giá các khoản nợ. Do vậy, các doanh nghiệp thẩm định giá vận dụng khác nhau, gây khó khăn cho các bên trong việc lựa chọn mức giá tham khảo làm cơ sở xác định mức giá khởi điểm trong giao dịch mua bán nợ.
Có một thực tế, việc đấu giá các khoản nợ hoặc các tài sản đảm bảo gặp nhiều khó khăn do ban đầu ngân hàng thẩm định giá trị tài sản quá cao. Giá khởi điểm thường được các ngân hàng đưa ra cao hơn khoản nợ gốc. Bên cạnh đó, các ngân hàng muốn thu cả gốc lẫn lãi khi bán nợ xấu nên khó bán. Tức là bán nợ xấu nhưng nhất định phải thu hồi được gốc và lãi, đưa ra giá “trên trời” nên không ai mua.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, nhận định các ngân hàng định giá phát mại tài sản không theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi, mỗi lần giảm cũng chỉ được 5% - 10%. Do đó, cần phải có hướng dẫn cụ thể về việc định giá nợ, trong đó, phải chuẩn hóa các tiêu chí đánh giá, công thức tính toán cụ thể.
Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI đề xuất, trong dài hạn, cơ quan quản lý cần xây dựng một luật chung về xử lý nợ xấu, có cơ chế cho người mua nợ kèm theo tài sản, được kế thừa quyền thu giữ tài sản và được nhận thế chấp quyền sử dụng đất như đối với ngân hàng.
Bên cạnh đó, để xóa định kiến về tài sản thanh lý của ngân hàng như khó mua, thủ tục phức tạp, lo ngại tranh chấp trong quá trình tham gia đấu giá, ngành ngân hàng cần thông tin rõ ràng, minh bạch về các tài sản cần thanh lý, trình tự thủ tục mua bán tài sản thanh lý cũng như những ưu điểm, giá bán… từ đó, sẽ khuyến khích nhiều nhà đầu tư cá nhân và tổ chức tham gia.
