Giới siêu giàu tăng nhanh, mở cơ hội phát triển BĐS siêu sang
Nhận định về thị trường bất động sản (BĐS) năm 2021, PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng thị trường này đã đã diễn ra nhiều sắc thái khác nhau.
Đất nền đầu năm và cuối năm có biểu hiện tăng giá bong bóng do đầu cơ lướt sóng trong khi trái phiếu doanh nghiệp BĐS dựa trên chủ yếu là lãi suất cao. Việt Nam đang dần trở thành bến đỗ của nhiều doanh nghiệp nước ngoài, giúp BĐS công nghiệp là phân khúc tiềm năng nhất của thị trường.
Đáng chú ý, việc đấu giá đất thành công tại 4 lô đất tại Thủ Thiêm (TP HCM) với mức cao đột biến, có lô lên đến 2,43 tỷ VNĐ/m2 đã tạo là phản ứng tức thời và có thể gây ra một đợt sóng nhỏ xuất hiện trước Tết âm lịch cho thị trường BĐS.
Lý giải nguyên nhân của bức tranh nhiều sắc thái này, ông Chung cho rằng, số người trung lưu và giàu đến siêu giàu của Việt Nam tăng nhanh, dẫn đến nhu cầu nhà ở cao cấp và siêu sang hình thành và phát triển.
Hơn nữa, do quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí tiếp cận đất để phát triển BĐS ngày càng cao nên các chủ đầu tư hướng đến phát triển BĐS giá trị cao để đảm bảo hệ số lợi nhuận và cũng là để định vị thương hiệu của doanh nghiệp BĐS trên thị trường. Các địa bàn quanh Hà Nội và TP HCM đã được tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng khiến cơ hội đầu tư BĐS tăng cao.
Theo nguyên Phó Viện trưởng Viện CIEM, năm 2021 chứng kiến các luồng tiền, các công cụ tài chính phái sinh vận hành trái chiều nhau vào thị trường BĐS. Trong đó, nguồn tiền từ trái phiếu doanh nghiệp có những biểu hiện thái quá. Các doanh nghiệp BĐS chỉ tập trung vào nâng cao lãi suất trái phiếu buộc các cơ quan chức năng phải đưa ra cảnh báo.
Cú hích chuyển dịch đất đai từ nông thôn, nông nghiệp thành đất đô thị, công nghiệp cho thị trường BĐS cũng đến từ việc hàng loạt các quy hoạch tỉnh và ngành mới được lập, rà soát, phê duyệt, điển hình là dự án xây dựng sân bay Long Thành, dự án đường cao tốc Bắc-Nam. Nhiều nhà đầu tư lướt sóng đã tranh thủ cơ hội tạo ra các cơn sốt.
Ngoài ra, 2021 là năm đầu công bố bảng giá đất mới cho giai đoạn 2021-2025 nên giá đất mới cũng tạo nên sóng cho các nhà đầu cơ.
Sức hút đầu tư nước ngoài
Nguyên Phó Viện trưởng CIEM phân tích năm 2022 sẽ tiếp tục là năm thế giới và trong nước tiếp tục đối phó với đại dịch COVID-19 nhưng tác động của COVID-19 sẽ dần được kiểm soát.
Bên cạnh đó, một số điểm mới trong quan hệ Nga - Mỹ; Nga - NATO có thể có tác động đến thị trường BĐS. Tình hình kinh tế của Trung Quốc nói chung và tình hình thị trường BĐS Trung Quốc nói riêng đang có những diễn biến khó lường, có thể có những tác động tiêu cực không chỉ Trung Quốc mà còn cả các nước có quan hệ kinh tế chặt với Trung Quốc.
Năm 2022, thị trường BĐS cũng sẽ phụ thuộc vào tác động từ vốn đầu tư nước ngoài vận hành vào Việt Nam. Tuy cuộc chiến thương mại Trung - Mỹ không tăng nhiệt nhưng Việt Nam vẫn là điểm đến của vốn rời khỏi Trung Quốc do tình hình thị trường BĐS Trung Quốc biến động từ hệ quả phá sản của Evergrande và việc điều chỉnh chính sách với các ông lớn công nghệ.
Ngoài ra, các hiệp định thương mại thế hệ mới Việt Nam kí kết tiếp tục có hiệu lực nên Việt Nam có những sức hút mới từ đầu tư nước ngoài.
“Với giả định COVID-19 được kiềm chế, kinh tế mở cửa trở lại, kinh tế thế giới và khu vực ổn định. Một số cơ chế chính sách (liên quan đến condotel-officetel, sử dụng đất hành lang công trình hạ tầng đưa vào đấu giá xây dựng theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng cũng như chính sách về hệ thống tái thế chấp, hệ thống quỹ tiết kiệm tương hỗ...) được ban hành.
Cùng với đó, trái phiếu BĐS và đấu giá đất đai, BĐS khi giao đất được quản lý tốt thì có thể dự báo, thị BĐS năm 2022 và giai đoạn 2022-2025 sẽ bước vào chu kì phát triển mới”, nguyên Phó Viện trưởng CIEM đưa ra dự báo.
Tuy nhiên, ông Chung cũng cảnh báo thị trường BĐS năm 2022 sẽ phải đối mặt với rủi ro thị trường dịch vụ, du lịch và rủi ro từ đối tác. Khi nền kinh tế chịu tác động dưới nhiều chiều thì các doanh nghiệp cũng chịu tác động nhiều chiều.
Để hạn chế rủi ro trên, nguyên Phó Viện trưởng CIEM khuyến nghị: Nhà nước cần công khai, minh bạch quy hoạch, dự án, tài chính cũng như các cảnh báo đối với những đợt sóng BĐS (nếu có). Đặc biệt, cần có chế tài mạnh mẽ đối với các dự án chậm triển khai cũng như các dự án không đảm bảo tiến độ theo đúng quy định pháp luật.
“Trong khi chưa có những quyết sách lớn về đất đai, BĐS, Nhà nước cần tích cực ban hành các văn bản cần thiết như tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ, condotel-officetel… để tăng cường sản phẩm và luồng tài chính”, ông Chung nhấn mạnh.
