Hệ lụy
Sau phiên đấu giá thành công 4 lô đất vàng tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm hôm 10/12/2021, đến nay đã có một doanh nghiệp xin bỏ cọc và một doanh nghiệp xin không tiếp tục triển khai dự án. Hai doanh nghiệp này đã trúng đấu giá lô đất ký hiệu 3-12 và 3-9 với tổng giá trị lên đến hơn 30.000 tỷ đồng.
Hai doanh nghiệp còn lại tính đến ngày (10/2) vẫn chưa nộp tiền dù đã quá hạn đóng 50% tiền sử dụng đất.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, việc bỏ giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường. Cụ thể, trường hợp đấu giá đất tại Thủ Thiêm cho thấy kết quả trúng đấu giá của 4 lô đất đã có phần tác động đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường bất động sản của khu vực Thủ Thiêm.
Bộ này dẫn chứng, sau khi có thông tin kết quả trúng đấu giá 4 lô đất này, giá rao bán tại các dự án khu đô thị, nhà ở khu vực Thủ Thiêm sau thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá 4 lô đất đã đồng loạt tăng, tuy nhiên ghi nhận giao dịch rất ít.
Chưa rõ việc các doanh nghiệp đi đấu giá đất "trên trời" rồi bỏ cọc sẽ tác động ra sao đến thị trường bất động sản trong thời gian tới nhưng thực tế, thông tin xoay quanh những cuộc đấu giá bất thành này đang thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận xã hội.
Trao đổi với người viết, Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, hệ lụy của những cuộc đấu giá bất thành đối với nền kinh tế nói chung rất rõ ràng. Trong khi đấu giá là một trong những biện pháp tốt nhất mà Nhà nước luôn muốn mở rộng mà liên tục xảy ra tình trạng bỏ cọc thì hiển nhiên việc này không phát huy hiệu quả.
Một vấn đề nữa theo vị này mà ai cũng có thể nhìn thấy rất rõ là luật pháp đang có kẽ hở khiến nhiều người "nhờn luật" và khiến tính nghiêm minh của một buổi đấu giá không còn nữa.
"Việc doanh nghiệp trả giá cao rồi bỏ cọc không chỉ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mà còn tác động cả đến lĩnh vực khác như chứng khoán.
Chẳng hạn, một lô đất được thổi giá cao tương ứng với giá trị tài sản và giá trị tài chính của doanh nghiệp tăng lên, khiến giá cổ phiếu tăng cao. Nhưng nếu xảy ra một tình huống nào đấy như doanh nghiệp bỏ cuộc thì giá cổ phiếu có thể lao dốc. Điều này sẽ tạo ra một cú sốc trên thị trường chứng khoán, không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp tham gia đấu giá mà còn ảnh hưởng đến các doanh nghiệp khác", ông Thịnh nhận định.
Giả sử cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất đều bỏ cọc thì mặt bằng giá bất động sản tại Thủ Thiêm sẽ bị ảnh hưởng, nhưng sẽ không nhiều. Mặt bằng giá đất có thể giảm nhẹ nhưng sẽ không thể giảm về mức như trước khi cuộc đấu giá diễn ra, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh.
Vị chuyên gia này không đồng tình với quan điểm cho rằng, nếu cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đều bỏ cuộc thì đất vẫn còn đó chờ cuộc đấu giá lần sau, ngân sách Nhà nước vẫn được bổ sung. Bởi theo ông, hệ lụy về sau còn lớn hơn nhiều so với số tiền cọc của các doanh nghiệp nộp vào ngân sách.
"Có thể là mức cọc vẫn còn nhẹ chăng? Có người cho rằng, nếu nâng mức cọc lên sẽ gây khó khăn cho những doanh nghiệp vừa và nhỏ so với những doanh nghiệp có năng lực tài chính quá mạnh. Nhưng tôi cho rằng cũng cần phải xem xét vấn đề này, năng lực của các doanh nghiệp cũng cần phải được xác định trước khi họ tham gia đấu giá chứ không thể như đợt đấu giá vừa qua.
Bởi thực tế có doanh nghiệp trúng đấu giá những lô đất có giá trị rất lớn nhưng tiềm lực tài chính lại rất yếu. Số tiền bỏ ra để mua lô đất cao gấp nhiều lần vốn tự có của doanh nghiệp là điều không ổn", ông Thịnh cho biết.
Bài học
Nhìn từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua, ông Thịnh cũng rút ra một số bài học. Trong đó, ông lưu ý việc thẩm định những tài sản để đem ra đấu giá phải tương đối chính xác.
Bên cạnh đó, cần phải xem lại mức đặt cọc cũng như thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính của đơn vị trúng đấu giá. Bởi quy định hiện nay là 5 ngày sau phải ký hợp đồng nhưng sau đó một tháng mới phải đóng 50% giá trị tài sản và sau 2 tháng nữa, tức là tổng cộng 90 ngày mới phải nộp đủ tiền. "Trong thời gian một tháng này, người ta có thể làm đủ thứ chuyện trước khi tuyên bố bỏ cọc", ông Thịnh nói.
Một vấn đề nữa theo vị chuyên gia này đó là phải có cơ chế thể hiện tính nghiêm minh của các cuộc đấu giá. Chẳng hạn, nếu như doanh nghiệp bỏ cọc thì lần sau tham gia đấu giá phải có điểm trừ nào đó hoặc thậm chí, nếu doanh nghiệp bỏ cọc lần thứ 2, thứ 3 thì có thể không được tham gia đấu giá trong 3 - 5 năm,...
Mới đây, Bộ Xây dựng cũng báo cáo Thủ tướng Chính phủ, trong đó có kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ được giao tăng cường thanh tra về đấu giá đất, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, có yếu tố trục lợi.
Bộ cũng kiến nghị nghiên cứu bổ sung quy định để phân định các trường hợp, khu vực thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất với các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất kèm theo điều kiện cụ thể đối với tổ chức, doanh nghiệp tham gia đấu thầu dự án.
Ngoài ra, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế) bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại các địa phương.
