 |
| Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV |
Mặc dù chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh Covid-19 và giãn cách xã hội kéo dài trong năm 2021, song theo TS. Cấn Văn Lực, giá bất động sản hầu như không giảm, thậm chí còn tăng mạnh tại nhiều phân khúc, khu vực.
Ông Lực dự báo, trong năm 2022, giá bất động sản sẽ tiếp đà tăng trưởng. Trong đó, bất động sản nhà ở sẽ tăng giá từ 5 - 9% tuỳ khu vực. Bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng từ 3 - 18% tuỳ địa phương. Bức tranh phục hồi tích cực sẽ bao trùm cả thị trường.
5 nguyên nhân được ông Lực dẫn chứng rằng sẽ có tác động mạnh mẽ đến sự phát triển tích cực của ngành bất động sản.
Thứ nhất là triển vọng tăng trưởng kinh tế thế giới và Việt Nam trong năm 2022 tương đối sáng sủa. Tăng trưởng kinh tế toàn cầu được dự báo sẽ ở mức 4,5 - 5% trong năm tới, thậm chí là mức cao hơn nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt.
Tại Việt Nam, dự báo tăng trưởng cũng ở mức 6,5 - 7%, lạm phát được giữ ổn định ở mức 3,4-3,7%. Kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi nhanh nếu thực hiện tốt chương trình phòng chống dịch và phục hồi kinh tế xã hội 2022 - 2023.
Thứ hai, về đầu tư cơ sở hạ tầng, đây được coi là một trong ba đột phá chiến lược của đầu tư công được thúc đẩy để phục hồi kinh tế. Việc đầu tư hạ tầng giao thông giai đoạn 2021-2025 đang được đẩy mạnh sẽ tạo điều kiện mạnh mẽ cho thị trường động sản phát triển.
Đáng chú ý là dự án đường cao tốc Bắc Nam phía Đông giai đoạn 2021-2025 dài 729km, các đoạn từ Bãi Vọt (Hà Tĩnh) đến Cam Lộ (Quảng Trị), từ Quảng Ngãi đến Nha Trang, Khánh Hoà và từ Cần Thơ đến Cà Mau. Tổng mức đầu tư dự án là 146.990 tỷ đồng. Trong đó 120.000 tỷ đồng từ cân đối kế hoạch đầu tư công, còn lại là từ chương trình phục hồi kinh tế và Quốc Hội vừa phê duyệt.
Theo chương trình phục hồi kinh tế 2022-2023 này, ngân sách chi cho đầu tư cơ sở hạ tầng là 103.000 tỷ đồng.
Thứ ba, về những tháo gỡ pháp lý cho thị trường bất động sản, chiến lược phát triển nhà ở 2021 - 2030 đang được hoàn thiện. Bên cạnh đó, pháp lý trong đầu tư bất động sản cũng đang được tháo gỡ. Luật Đất đai, Luật Nhà ở dự kiến được sửa đổi cuối năm 2022.
Mới đây, Quốc hội cũng đã thông qua "một luật sửa nhiều luật" nhằm tháo gỡ nút thắt, vướng mắc cho sự phát triển. Trong đó có sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.
Với những thay đổi lớn về cơ chế chính sách này, ông Lực cho rằng, thị trường bất động sản năm 2022 sẽ được "cởi trói" để phát triển mạnh mẽ.
Một nguyên nhân khác khiến vị chuyên gia này tin tưởng vào giá bất động sản sẽ tiếp đà tăng trưởng trong năm tới là nguồn cầu trên thị trường hiện đang vẫn còn rất lớn. Mua bất động sản để đầu tư và cất trữ tài sản là nhu cầu của nhiều người dân.
Quan trọng hơn, niềm tin trên thị trường hiện đang rất tích cực. Điều này được phần nào phản ánh trong giá cổ phiếu bất động sản tăng mạnh trong năm 2021. Các nhà đầu tư đang đánh giá cao sức phục hồi của nền kinh tế nói chung và của ngành bất động sản nói riêng.
Ngoài ra, kinh tế số cũng được vị chuyên gia này đánh giá là động lực tốt cho cả nền kinh tế và khu vực bất động sản. Kinh tế Internet được dự báo tăng trưởng mức 29% giai đoạn 2021-2025. Thanh toán không dùng tiền mặt toàn cầu tăng nhanh hơn.
Cùng với những thuận lợi, ông Lực cũng chỉ ra những rủi ro, thách thức với ngành bất động sản. Theo đó, tác động của dịch bệnh đến các phân khúc bất động sản là rất khác nhau.
Trong khi bất động sản khu công nghiệp, logistics, nhà ở…vẫn khả quan thì bất động sản nghỉ dưỡng, bán lẻ, văn phòng cho thuê mới đang chớm phục hồi, sức cầu còn yếu, làm giảm động lực tăng trưởng trong thời gian tới..
Tiềm năng phát triển khu công nghiệp là rất lớn nhưng còn phụ thuộc vào quỹ đất ở một số địa phương. Mặt khác, phương thức phòng chống dịch vẫn còn thiếu nhất quán, Chính phủ và Bộ Y tế đôi khi vẫn phải tuýt còi một số địa phương có những chính sách cát cứ, ngăn sông cấm chợ, làm khó cho sự phát triển của doanh nghiệp. Trong bối cảnh như vậy, doanh nghiệp và người dân khó yên tâm hoạt động và phục hồi.
Bên cạnh đó, các vấn đề rủi ro liên quan như lạm phát, rủi ro nợ công tăng, thâm hụt ngân sách và nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ cũng đang gia tăng. Tuy nhiên ông Lực đánh giá vẫn trong tầm kiểm soát.
Một vướng mắc khác của thị trường bất động sản hiện nay là nguồn vốn. Ông Lực cho biết, hiện có 4 nguồn vốn chính trên thị trường. Thứ nhất là tín dụng, năm 2021 tín dụng bất động sản tăng khoảng 9%. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2 triệu tỷ đồng, chiếm 19% tổng dư nợ của nền kinh tế.
Thứ hai là vốn tư nhân, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới là 7.650 doanh nghiệp vốn đăng ký 472.000 tỷ đồng. Thứ ba là nguồn vốn FDI, tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản là 2,6 tỷ USD. Thứ tư là phát hành trái phiếu, năm 2021, toàn thị trường phát hành 628.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, tăng 36%.
Một trong những thách thức đối với thị trường bất động sản năm 2022 là việc Chính phủ chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản. Trước thực trạng này, ông Lực cho rằng, Chính phủ không thể vì những rủi ro mà “bóp nghẹt” thị trường. Nhà nước vẫn nên cho phát triển nhưng kiểm soát, minh bạch và lành mạnh hơn để hạn chế rủi ro.
Bên cạnh đó, về phía doanh nghiệp, để phát triển tốt trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp cần tận dụng tối đa các nguồn vốn hỗ trợ, tiết giảm chi phí, giữ ổn định nguồn nhân lực và lao động.
Mặt khác, doanh nghiệp bất động sản cũng cần phục hồi, xanh tăng trưởng xanh, chuyển đổi số để đón đầu xu hướng mới, đồng thời cần thích ứng với bình thường mới và quản lý tốt rủi ro,ông Lực nhấn mạnh.
