Xây dựng công trình khi chưa được cấp giấy phép
Theo thông tin phản ánh, dự án Tháp biểu tượng nằm trên lô đất CX-04, CX-05 trong dự án Danko City được xây dựng khi chưa có giấy phép của Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên. Ngày 21/7/2020, Sở Xây dựng đã có Quyết định số 05/QĐ-XPVPHC xử phạt công ty CP tập đoàn Danko 40.000.000 đồng cho hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình Tháp biểu tượng thuộc dự án Khu nhà ở Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên (giai đoạn 1, phần diện tích 47,22 ha) vì không có giấy phép xây dựng.
 |
Theo khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 điều này) với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau: Phạt tiền từ 30 - 50 triệu đồng đối với việc xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng (mức phạt này áp dụng đối với tổ chức).
Căn cứ khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:
Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình.
Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Hết thời hạn trên mà tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng mà công trình, phần công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng thì tổ chức, cá nhân vi phạm phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình đó mới được tiếp tục xây dựng.
Gần 2 tháng sau, đến ngày 14/9/2020, Sở Xây dựng Thái Nguyên cấp giấy phép xây dựng số 25/GPXD cho công ty Danko được phép xây dựng các công trình cảnh quan thuộc dự án Khu nhà ở Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên (Giai đoạn 1 phần diện tích 47,22ha).
Dấu hiệu huy động vốn trái phép tại Danko City và Danko Avenue
Thời điểm tháng 5/2020, PV tìm đến dự án Danko City (TP.Thái Nguyên), trong vai một khách hàng đang có nhu cầu mua nhà ở, PV được những người bán hàng xưng là của chủ đầu tư Danko Group tư vấn rất nhiệt tình.
“Dự án này tiếp giáp với 2 mặt đường chính là QL 1B và QL17. Tổng diện tích hơn 80ha nhưng giai đoạn 1 bên em đang thi công 50ha, có 1600 lô đất, bao gồm biệt thự liền kề và shophouse. Đây là các dãy shophouse ở bên ngoài, liền kề ở bên trong. Có 88 tiện ích đầy đủ phục vụ cho cư dân, có 5 tiện ích đạt kỷ lục Guinness. Cổng có chiều cao 31m, tương đương với tòa nhà 10 tầng, trên cổng có 8 con ngựa (bát mã truy phong), chiều rộng 80m – tương đương khoảng 15-16 tòa shophouse”, nữ nhân viên bán hàng giới thiệu về dự án Danko City.
Cũng theo lời tư vấn của nhân viên này, dự án Danko City sẽ được hoàn thành trong vòng 48 tháng. Theo đó, khách hàng sẽ đặt cọc 100 triệu. Kế đến, khách hàng sẽ kí hợp đồng vay vốn trong 7 ngày làm việc, đóng tiền theo tiến độ dự án. Nếu khách hàng thanh toán sớm 100% sẽ được chiết khấu thêm. Cụ thể, sau 75 ngày, khách hàng sẽ đóng tiền đợt 2 tương đương 15%; 75 ngày tiếp theo sẽ là ngày đóng tiền đợt 3; đến đợt 4 và 5, sẽ là 20%, đợt 6 là 10%; 5% còn lại sẽ phải đóng khi nào lấy sổ đỏ.
Nhân viên này nói tiếp: “Theo hợp đồng vay vốn thì là 18 tháng, khi chuyển sang hợp đồng mua bán thì khách hàng có thể xây nhà được. Bây giờ cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện được 80%. Hiện tại bên em chưa giao đất cho khách là để hoàn thành phần tiện ích trước, bởi nhiều dự án ở Thái Nguyên người ta hứa hẹn về tiện ích nhưng không đáp ứng được. Phần trung tâm thương mại, khoảng 1 tuần nữa sẽ đào móng, tập trung đầy đủ từ rạp chiếu phim, trường Quốc tế…”
Để “giục” khách xuống tiền, nhân viên bán hàng của Danko Group chia sẻ thêm: “Bên em hiện tại bán rất đắt hàng, rất nhiều người đặt mua rồi, chỉ còn một vài lô thôi. Hiện tại mặt bằng bên em đang ở giai đoạn làm đường. Ví dụ như liền kề 09 thì còn lô 03, 04, 05, 06. Giá lô 03 là 1.422.000.000 đồng (một tỉ bốn trăm hai mươi hai triệu đồng) anh được chiết khấu 4%, có diện tích 90,4m2, mặt tiền 6m”.
Song tại thời điểm PV ghi nhận, dự án Danko City vẫn chưa có hạng mục nào đang được thi công, trừ phần cổng chào đang được xây dựng dang dở. Công trường trong dự án Danko City chỉ lác đác có vài máy xúc, ống cống... Phía ngoài dự án, nhiều tấm banner cỡ lớn quảng cáo cho dự án được treo lên.
Dấu hiệu huy động vốn trái phép không chỉ xảy ra tại dự án Danko City mà còn ở dự án Danko Avenue (TP.Sông Công, tỉnh Thái Nguyên). Danko Avenue là dự án thứ hai của công ty Danko sau dự án Danko City. Ở thời điểm tháng 10/2020, tại dự án Danko Avenue, các công trình hạ tầng kỹ thuật như đường nội khu, móng nhà… vẫn đang trong quá trình triển khai san lấp, phân lô, cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện. Điều đáng nói, dự án này đang được rao bán công khai trên internet.
Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi năm 2014: Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Điều 68 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở như sau: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.
Bên cạnh đó, việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật nhà ở: “Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng;
Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Ngoài ra, chủ đầu tư chỉ được ký kết các Hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh khi đảm bảo các điều kiện: “Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở”.
Để thông tin được khách quan, PV Diễn đàn pháp luật đã đến đặt lịch làm việc với công ty cổ phần tập đoàn Danko. Trước đó, PV đã gửi nội dung cụ thể nhưng tại buổi làm việc, đại diện của doanh nghiệp lại tỏ ra không nắm được vấn đề, hẹn sẽ thông tin sau.
Diễn đàn pháp luật sẽ tiếp tục thông tin.
