Thị trường chỉ xuất hiện sóng nhẹ
Trái ngược với cơn sốt đất trải dài tại các địa phương trong những tháng đầu năm, thị trường bất động sản chính rơi vào trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ từ tháng 5 khi chịu áp lực bởi thông tin siết tín dụng vào lĩnh vực này.
Ông Lê Đình Hảo, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, cho biết: “Trong tháng 5 vừa qua, lượng quan tâm và giao dịch mua bán loại hình bất động sản có dấu hiệu chững lại, chỉ xuất hiện sóng nhẹ ở khu vực đường vành đai hoặc một số khu vực có dự án quy hoạch”.
Theo ghi nhận của DKRA Vietnam, thanh khoản đất nền trên thị trường thứ cấp giảm mạnh, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. Tương tự, phân khúc căn hộ tại các tỉnh giáp ranh TP HCM duy trì ở mức thấp với giá bán không có nhiều biến động so với tháng 4.
Tại TP HCM, thanh khoản của thị trường căn hộ cũng giảm đáng kể, phần lớn đến từ việc các hồ sơ vay mua nhà không được ngân hàng phê duyệt giải ngân trong tháng. Các dự án mở bán trong tháng đều được định vị phân khúc căn hộ hạng A với mức giá chào bán phổ biến từ 60 triệu đồng/m2.
Theo ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Hải Phát Invest, phải thẳng thắn nhìn nhận thị trường nửa đầu năm có khó khăn, trong đó nguồn cung không được tốt như những năm trước và với bối cảnh hiện nay, khả năng nguồn cung trong năm còn giảm 50-60% so với hai năm trước đây.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho biết, “với việc ít nguồn hàng đưa vào thị trường, những dự án nào ra hàng vừa rồi đều trở thành ngôi sao, hàng hot. Điều này dẫn đến giá bị đẩy lên, có những nơi giá đất cao gấp 2 lần, đặc biệt những thị trường lớn như Hà Nội và TP HCM không có bất kỳ hàng nào ra trong giai đoạn vừa rồi, đó là câu chuyện vì sao hai thị trường này có mức giá phi mã”
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình của loại hình tại Hà Nội tăng 8% và tại TP HCM tăng 5% trong 5 tháng đầu năm nay.
Thị trường thanh lọc mạnh nửa cuối năm
Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho rằng mặc dù thị trường trong những tháng đầu năm đối mặt với khó khăn về nguồn vốn, quỹ đất, song vẫn có một số tín hiệu khả quan. Đơn cử như thị trường TP HCM vẫn ghi nhận nguồn cung mới nhất định từ các dự án có quy mô lớn.
“Trong 6 tháng tới, nguồn cung vẫn duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu năm 2022 với khoảng 10.000 căn hộ mở bán và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ. Trong đó, phân khúc căn hộ vẫn tập trung ở các khu vực như TP Thủ Đức và quận 7 - những khu vực kề trung tâm với quỹ đất hiện hữu.
Tuy nhiên, dòng sản phẩm nhà liền thổ chỉ ghi nhận hai dự án mới ở Nhà Bè và quận 9 cũ. Đây là xu hướng dịch chuyển tất yếu của thị trường bất động sản TP HCM”, bà Võ Thị Khánh Trang cho biết.
Bên cạnh đó, chuyên gia của Savills nhận định thị trường bất động sản các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tiếp tục được hưởng lợi trong thời gian tới do nguồn cung tại TP HCM hạn chế.
“Hiện nay, giá căn hộ tại TP HCM đang ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Do đó, nhà ở tại các tỉnh lân cận sẽ là điểm đến cho người dân TP HCM hay người dân nhập cư đang có nhu cầu mua nhà ở”, bà Trang giải thích.
Bà Trang cũng chỉ ra những vấn đề lớn của thị trường bất động sản TP HCM hiện nay, bao gồm quỹ đất hạn chế, nguồn cung khá thấp, giá bán cao và quy trình cấp phép dự án còn đang bị siết chặt.
Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, chuyên gia Savills cho rằng đây là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.
Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Còn chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.
Về khía cạnh người mua nhà, bà Trang cho biết việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.
“Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội”, bà Trang nói.
