Giá dự án tăng "phi mã"
Khi mà quỹ đất tại TP.HCM trở lên khan hiếm, cùng với việc “siết” pháp lý, các doanh nghiệp bất động sản đã nhanh chóng chuyển hướng sang các thị trường vùng ven, giáp ranh TP. Điều này tạo nên một thị trường bất động sản sôi động ở những khu vực này trong 1, 2 năm trở lại đây. Trong đó, Bình Dương nổi lên là một điểm sáng nhờ quy hoạch bài bản, hệ thống giao thông thuận tiện và nền tảng phát triển các khu công nghiệp vững chắc. Bên cạnh đó, quỹ đất tại Bình Dương còn nhiều, thích hợp để phát triển các dự án có quy mô lớn.
Thời gian qua, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, hàng loạt dự án đã được nhiều chủ đầu tư tung ra thị trường, cung cấp hàng chục ngàn sản phẩm cho nhà đầu tư lựa chọn. Có thể kể tên như Astral City của công ty Phát Đạt, Green Square Dĩ An City của Tập đoàn Thái Bình Shoes, The Emerald Golf View của Lê Phong hay Opal Skyline của Đất Xanh...
Vậy nhưng, giá bán căn hộ đang là điều khiến nhiều nhà đầu tư ngại ngùng trong việc “xuống tiền”. Cụ thể, theo khảo sát, thời gian vừa qua giá căn hộ chung cư tại Bình Dương đều có xu hướng tăng mạnh. Đặc biệt, đầu năm 2020, kể từ sau thời điểm Thuận An và Dĩ An chính thức lên thành phố, mặt bằng giá bán căn hộ đã tăng chóng mặt lên mức 35-45 triệu đồng/m2. Trong khi trước đó, năm 2016 – 2017 mức giá căn hộ trung bình chỉ rơi vào khoảng 22 – 25 triệu đồng/m2. Thời điểm cuối 2019, mức giá cũng chỉ mới bắt đầu tăng lên ở mức 30 – 33 triệu đồng/m2.
Các dự án hiện đang chào bán ở mức trên dưới 40 triệu đồng/m2 như dự án Bình Dương Grand View (Astral City) do Công ty Phát Đạt làm chủ đầu tư. Dự án đang được rao bán trên thị trường với giá từ 38-45 triệu đồng/m2 cao nhất nhì tỉnh Bình Dương thời điểm này. Dự án Astral City có tổng vốn đầu tư 5.800 tỷ đồng, xây dựng trên khu đất 3,73ha với 8 block, cung cấp cho thị trường 5.200 căn hộ cao cấp.
Cách dự án Astral City không xa là dự án The Emerald Golf View của công ty Lê Phong cũng đang được chào bán với giá từ 37 – 42 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Tức là để đến tay nhà đầu tư, sau khi tính thêm phần VAT thì giá bán rơi vào tầm 40 – 47 triệu đồng/m2. Đây có thể xem là mức giá khá “chát” khi xét đến mức giá chung của thị trường và lợi thế dự án.
Bởi, dự án The Emerald Golf View đang được chủ đầu tư giới thiệu có tổng diện tích 8.627,7m2, gồm 2 Block chung cư cao 40 tầng, số lượng căn hộ lên tới 1.091 căn. Tuy nhiên, thực tế dự án này chỉ được lập quy hoạch với diện tích 7.137m2. Phần đất còn lại, có 885,1m2 là đất thuộc hành lang an toàn đường bộ và 605,6m2 đất thuộc phạm vi giải toả trắng. Nếu sau này, 2 phần đất nói trên được cơ quan chức năng xây dựng một công trình nào đó thì những tiện ích tại đây liệu có còn như giới thiệu từ chủ đầu tư?
Hay dự án Green Square Dĩ An City của Tập đoàn Thái Bình Shoes có 4 block cao 30-40 tầng, cung cấp 1.300-1.400 căn hộ cũng rầm rộ quảng cáo với giá 40 triệu đồng/m2…
 |
Bình Dương có đang “sốt ảo”?
Hầu hết các dự án nói trên đang được nhà đầu tư đánh giá giá quá cao. Theo họ, một số chủ đầu tư đang lợi dụng việc Bình Dương đã nâng cấp 2 thị xã Dĩ An và Thuận An lên thành phố, cùng với việc TP.HCM khó khăn trong việc ra dự án mới để “đẩy giá”.
Dù luôn quảng cáo dự án dễ dàng kết nối với TP.HCM, nhưng thực tế, những dự án này lại có vị trí nằm sâu bên trong trung tâm tỉnh, cách trung tâm TP.HCM khoảng hơn 20km và lưu thông khá khó khăn bởi tình trạng kẹt xe kéo dài nhiều năm qua. Điển hình là các tuyến đường chính như QL13, QL1K, Mỹ Phước – Tân Vạn, DT743... luôn trong tình trạng tấp nập về xe cộ và inh ỏi tiếng còi xe. Nhất là vào giờ cao điểm còn thường xuyên kẹt xe kéo dài. Ngoài ra, cũng theo đánh giá của một số nhà đầu tư, mặc dù là thị trường có tiềm năng lớn, giao thông và các tiện ích, dịch vụ cho cư dân ở Bình Dương vẫn chưa đầu tư phát triển tương xứng, dẫn đến không thu hút được cư dân đến sinh sống.
Điển hình như thành phố mới Bình Dương, nhiều dự án đã tạo tiếng vang lớn trên thị trường cách đây hơn mười năm. Thời điểm đó, mỗi ngày có hàng trăm khách hàng đổ về đây mua đất, mua nhà thì nay cư dân rất thưa thớt, thậm chí có những căn nhà xây hiện đại, khang trang nhưng bỏ hoang, cỏ mọc um tùm… Nhiều dự án cũng được quảng cáo rầm rộ, tạo tiếng vang lớn nhưng rồi lại nằm trơ trọi với cảnh đìu hiu không một bóng người.
Trao đổi với PV, một chuyên gia tư vấn BĐS cho biết: “Mức giá chung cư tại Bình Dương đang tăng đột biến bởi hiện nay doanh nghiệp có quyền tự định giá chứ không thuộc về cơ quan chức năng dù hằng năm các tỉnh, thành vẫn công bố mức giá. Thêm vào đó là giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ tạo nên giá bán bất động sản. Một khi doanh nghiệp kỳ vọng lợi nhuận quá cao sẽ làm cho thị trường bất nhất về mặt thông tin tính khả thi trong quan hệ cung cầu nên không phản ánh đúng sự thật của giá trị”.
“Hiện nay, đa phần các căn hộ chung cư tại Bình Dương đều được bán với giá cao “ngất ngưởng” một phần cũng bởi nguyên nhân do các doanh nghiệp BĐS lợi dụng việc 2 thị xã Thuận An và Dĩ An lên thành phố. Bên cạnh đó, các công ty môi giới cũng dùng mọi chiến thuật để “thổi” giá trị thật. Hệ luỵ của việc “thổi” giá này sẽ dẫn đến nguy cơ "vỡ bong bóng" trong tích tắc hoặc giảm tốc bất ngờ”, vị chuyên gia này cho biết thêm.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho rằng, để trả lời câu hỏi “mức giá nào là phù hợp” còn phải xét theo nhu cầu của mỗi người và tùy vào mức độ đầu tư của dự án. Thực tế, các dự án sau này có khoản chi phí đầu vào cao hơn và cũng được đầu tư tốt hơn so với trước kia từ tiện ích, cảnh quan, quy hoạch, thiết kế đến chất lượng nội thất hoàn thiện.
