Chưa có giấy phép xây dựng, có đấu hiệu huy động vốn trái phép
Chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, thiếu hồ sơ pháp lý là câu chuyện không còn quá mới ở các dự án. Khi tiềm lực tài chính còn hạn chế sẽ nảy sinh các hình thức huy động vốn dưới các vỏ bọc ký quỹ, đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng tư vấn dịch vụ. Bằng cách thức này chủ đầu tư (CĐT) đã đẩy rủi ro về phía khách hàng.
Qua khảo sát nghiên cứu về thị trường bất động sản tại tỉnh Bắc Giang, phóng viên (PV) được tiếp cận thông tin mở bán đất nền tại dự án Mỹ Độ Vista City.
Được biết, dự án Mỹ Độ Vista City có quy mô hơn 10ha được quy hoạch với mật độ xây dựng 37%, gồm 381 lô đất, mô hình phát triển nhà phố liền kề và biệt thự. Vị trí khu đô thị nằm giữa giữa cầu Á Lứ (quy hoạch xây dựng 2021) và Cầu Mỹ Độ. Giá mỗi lô đất tại dự án giao động khoảng 25-30 triệu đồng/m2.
Trước đây dự án Mỹ Độ Vista City có CĐT là Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Hà Nội, tuy nhiên do không hoàn thành được nghĩa vụ nộp thuế đất nên không thể hoàn thiện.
Đến cuối năm 2020, tập đoàn Hải Phát đã mua lại dự án gấp rút triển khai xây dựng và rao bán rầm rộ. Cụ thể, CĐT đã mở bán các lô đất các dãy N4 và N5 của dự án Mỹ Độ Vista City.
Qua tìm hiểu, PV được nhân viên kinh doanh sàn giao dịch bất động sản An Vượng Group cung cấp thông tin ngay tại thời điểm mở bán CĐT là Tập đoàn Hải Phát chưa được cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên việc sang nhượng, rao bán dự án vẫn diễn ra công khai trên các sàn giao dịch bất động sản cũng như từ chính đội ngũ kinh doanh của tập đoàn.
Một nhân viên hướng dẫn, giới thiệu cho PV cụ thể quy trình mua bán bất động sản tại dự án được hướng dẫn là đóng 4 đợt giá trị dự án như sau: đợt 1 đặt cọc 200.000.000 đồng; đợt 2 đóng 50%; đợt 3 đóng 25%, và đợt cuối cùng tương ứng 20% giá trị hợp đồng.
Tuy nhiên, về tính pháp lý, khách hàng chỉ ký với Tập đoàn Hải Phát mẫu Hợp đồng cung cấp dịch vụ, không phải hợp đồng mua bán bất động sản. Số tiền thanh toán theo hợp đồng sẽ được xuất phiếu thu có con dấu tập đoàn.
Đối với khách hàng giao dịch qua sàn bất động sản, sẽ được nhân viên sàn đưa đến thẳng trụ sở tập đoàn Hải Phát để làm các thủ tục. Tại đây, khách hàng sẽ thanh toán trước 50% giá trị lô đất và được sang tên lô đất.
 |
Thế nhưng, giao dịch này lại được ký kết dưới dạng hợp đồng cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản và bên thu tiền là sàn giao dịch.
Theo luật sư Luật sư Đặng Thị Vân Thịnh cho biết: "Trong quá trình thực hiện dự án thương mại, nhà ở chung cư, CĐT có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định tại Điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Tuy nhiên, nhân viên kinh doanh cho khách hàng ký kết phiếu đặt cọc giữ chỗ cũng là một dạng giao dịch mua bán. Trường hợp dự án chưa được chấp thuận mở bán là vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản.
Khi nhân viên đưa ra thông tin cho khách hàng phải là dự án có thật, được uỷ quyền của CĐT để sàn giao dịch thực hiện giao dịch mua bán. Trong trường hợp thông tin mở bán dự án chưa được công bố thì giao dịch đặt cọc giữ chỗ bị vô hiệu".
Cần xử lý sai phạm theo quy định của pháp luật
Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định rõ tại điều 55 về bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Có thể thấy hành vi huy động vốn trái phép dưới bất cư hình thức nào cũng đều tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng. Bởi nội dung hai mẫu hợp đồng trên đều không đề cập đến việc mua lô đất tại Dự án Mỹ Độ Vista City. Bên cạnh đó dư luận đặt ra câu hỏi về năng lực tài chính của CĐT là Tập đoàn Hải Phát, nếu dự án bị treo, người mua sẽ phải hứng chịu hậu quả tiền mất tật mang.
Tại điểm a, khoản 2, Điều 19, Nghị định số 99-2015 về hướng dẫn Luật Nhà ở quy định, chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn.
Về chế tài xử phạt hành vi huy động vốn trái phép tại các dự án bất động sản, theo điểm đ, khoản 4, Điều 57, Nghị định 139/2017 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng trong đó có việc huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép sẽ sẽ bị phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và buộc phải khắc phục hậu quả thực hiện đúng quy định hoặc đúng cam kết, buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên mua, bên thu mua.
Trong quá trình xác minh thông tin, phía Tập đoàn Hải Phát đã từ chối làm việc với PV. Phải chăng quá trình mở bán không minh bạch nên CĐT có phần e dè với việc cung cấp thông tin hai chiều cho báo chí?
Trước hành vi huy động vốn trái phép, rao bán dự án khi chưa có giấy phép xây dựng của Tập đoàn Hải Phát, người mua nên cẩn trọng, tìm hiểu kỹ các dự án của chủ đầu tư này trước khi mua. Đồng thời, cơ quan chức năng nhanh chóng vào cuộc, làm rõ hành vi vi phạm pháp luật trên để tránh những rủi ro cho khách hàng. Đặc biệt cần đưa ra các hình thức xử lý CĐT làm trái quy định của pháp luật một cách nghiêm minh, tránh thực trạng “đánh trống bỏ rùi” hay “phạt cho tồn tại”.
KD&BM sẽ tiếp tục thông tin...
