Nửa đầu năm 2025, bức tranh huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản ghi nhận sự chuyển dịch rõ nét: trái phiếu co hẹp, tín dụng ngân hàng tăng trưởng vượt trội.
Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 6, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 3,18 triệu tỷ đồng, chiếm gần 18,5% tổng tín dụng toàn nền kinh tế. Dòng vốn chủ yếu chảy vào các chủ đầu tư, trong khi nhu cầu vay mua nhà vẫn khá yếu.
Tín dụng dẫn dắt thị trường
Các chuyên gia lý giải xu hướng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, hàng loạt dự án đã được tháo gỡ pháp lý, giúp doanh nghiệp dễ tiếp cận vốn vay hơn. Thứ hai, thủ tục tín dụng trở nên linh hoạt hơn do niềm tin phục hồi với thị trường địa ốc. Và cuối cùng, kênh trái phiếu chưa thoát khó khăn, lãi suất phát hành cao, điều kiện gắt gao khiến doanh nghiệp ngại huy động mới, chuyển hướng sang ngân hàng.
Trong khi đó, dù phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong 6 tháng đầu năm tăng 72,3% so với cùng kỳ, phần lớn vẫn thuộc về lĩnh vực ngân hàng. Bất động sản chỉ phát hành khoảng 33.000 tỷ đồng – mức thấp hơn năm 2024. Nhiều chủ đầu tư thậm chí ưu tiên mua lại trái phiếu trước hạn để giảm gánh nặng lãi cao.
 |
Thị trường nhà ở còn "chùn chân"
Giá bán nhà vẫn neo cao, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, khiến người mua ở thực dè dặt. Nhiều dự án mới mở bán với giá 120–150 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Lãi vay mua nhà vẫn ở mức 6–7%/năm trong năm đầu, sau đó thả nổi quanh mức 10%, trở thành rào cản lớn.
Chương trình tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 145.000 tỷ đồng cũng giải ngân chậm, do thiếu dự án đủ điều kiện và chủ đầu tư không mặn mà vay vốn. Dù NHNN đã liên tục hạ lãi suất vay, đến nay mới chỉ giải ngân hơn 4.000 tỷ đồng.
Hạ tầng và bất động sản sẽ tiếp tục hút vốn
Theo báo cáo từ SSI Research, trong nửa cuối năm 2025 và năm 2026, bất động sản và hạ tầng sẽ là hai động lực chính của tăng trưởng tín dụng. Việc phục hồi thị trường địa ốc, cộng với sự bùng nổ dự án hạ tầng và chủ trương giải ngân 100% đầu tư công được kỳ vọng tạo cú hích cho nền kinh tế.
Lãnh đạo nhiều ngân hàng cho biết, tín dụng bất động sản là mảng tăng trưởng mạnh nhất. Trong khi đó, tín dụng hạ tầng cũng được các ngân hàng thương mại nhà nước đẩy mạnh, với những con số tăng trưởng ấn tượng như Vietcombank tăng 11,1% so với cuối năm 2024.
Chính sách hỗ trợ giúp ngân hàng tự tin hơn
Ngoài yếu tố thị trường, hành lang pháp lý cũng góp phần củng cố niềm tin tín dụng. Việc Quốc hội thông qua Luật sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng, cho phép thu giữ tài sản bảo đảm, dự kiến có hiệu lực từ 15/10/2025, sẽ giúp ngân hàng kiểm soát rủi ro tốt hơn khi cho vay.
Tổng thể, tín dụng đang là “phao cứu sinh” cho dòng vốn bất động sản trong bối cảnh trái phiếu chưa thoát “vòng xoáy” khó khăn. Tuy nhiên, sự phục hồi thực chất của thị trường sẽ còn phụ thuộc vào nguồn cung sản phẩm phù hợp với người mua ở thực và cải thiện khả năng chi trả.
