Thay đổi tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư
Theo HoREA, trong những năm qua, nhiều khu đất sạch thuộc Nhà nước quản lý được quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội, nhưng không được đưa vào sử dụng, để hoang hóa rất lãng phí, trong lúc rất thiếu nhà ở xã hội, mà nguyên nhân là chưa xây dựng được cơ chế, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, trong đó có phương thức đấu thầu.
Để giải quyết vấn đề này, tại Khoản 7 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ đã giao cho “Bộ Xây dựng hướng dẫn quy định về điều kiện, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”.
Nhằm góp tiếng nói chung cho doanh nghiệp bất động sản, cũng như sửa đổi một số quy phạm pháp luật đang cản trở hoạt động phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi một số tiêu chí để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, đối với trường hợp đã có quỹ đất sạch thuộc Nhà nước quản lý, được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.
 |
| HoREA kiến nghị thay đổi tiêu chí chọn chủ đầu tư làm nhà ở xã hội. |
Đối với việc hoàn thiện các tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, HoREA đề nghị bổ sung thêm tiêu chí về việc nhà đầu tư đề xuất “giảm mức ưu đãi hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước”.
Hiệp hội nhận thấy, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có năng lực có thể đề xuất chỉ nhận một phần, hoặc thậm chí không nhận các chính sách ưu đãi của Nhà nước, mà vẫn thực hiện được dự án nhà ở xã hội đảm bảo chất lượng, tiến độ và giá bán nhà ở xã hội có tính cạnh tranh nhất phục vụ người mua nhà, để giảm bớt phần chi ngân sách Nhà nước.
Đề nghị bổ sung thêm tiêu chí về “giảm giá bán nhà ở xã hội”. Các chủ đầu tư có năng lực hoàn toàn có thể đề xuất mức giá bán nhà hợp lý nhất và đây cũng là tiêu chí đánh giá năng lực của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Do vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung thêm tiêu chí về việc nhà đầu tư đề xuất “giảm giá bán nhà ở xã hội” (so sánh theo đơn giá mét vuông sàn căn hộ) vào Khoản 2 Điều 6 “dự thảo Thông tư”.
Cùng với đó, HoREA đề nghị “tiêu chí về kinh nghiệm thực hiện các dự án nhà ở, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, hoặc dự án nhà ở thương mại”, thay cho “tiêu chí về kinh nghiệm thực hiện các dự án nhà ở xã hội”. Hiệp hội nhận thấy, quy định tiêu chí về kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (lựa chọn nhà đầu tư có kinh nghiệm đã thực hiện nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hơn) là chưa hợp lý và tiêu chí này cũng không thống nhất với tiêu chí tại điểm b Khoản 2 Điều 6 “dự thảo Thông tư”.
HoREA cho rằng, các nhà đầu tư đã có kinh nghiệm thực hiện các dự án nhà ở, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại đều có năng lực thực hiện dự án nhà ở xã hội và không nên đánh giá cao hơn đối với các nhà đầu tư đã thực hiện nhiều dự án nhà ở xã hội như “dự thảo Thông tư”. Bởi lẽ, cần khuyến khích xây dựng các dự án nhà ở xã hội đạt chất lượng và có nhiều tiện ích, dịch vụ tương đương dự án nhà ở thương mại.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi điểm d Điều 6 “dự thảo Thông tư” quy định tiêu chí về kinh nghiệm thực hiện các dự án nhà ở xã hội, hoặc dự án nhà ở thương mại, thay cho cách đánh giá cao hơn về “tiêu chí về kinh nghiệm thực hiện các dự án nhà ở xã hội” thì hợp lý, công bằng và có lợi cho người tiêu dùng hơn.
Cần xác định giá bán, giá cho thuê
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị sửa đổi, hoàn thiện điểm c Khoản 1 Điều 9 "dự thảo Thông tư" quy định sau thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, đã tính hạch toán phần lợi nhuận tăng thêm do kinh doanh thương mại phần diện tích 20%, thì chủ đầu tư được quyền kinh doanh thương mại phần diện tích 20% này theo cơ chế thị trường và được hưởng lợi nhuận tăng thêm (nếu có).
Hiệp hội nhận thấy, phần lợi nhuận tăng thêm do kinh doanh thương mại phần diện tích 20% có thể bù đắp, góp phần làm giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và cũng có thể cung cấp thêm một khoản ngân sách để giảm chi phí quản lý, vận hành nhà ở xã hội của dự án, nhưng phải quy định phương thức hạch toán phù hợp với thực tế. Đồng thời, cần đảm bảo quyền của chủ đầu tư được tự do kinh doanh theo cơ chế thị trường đối với phần diện tích này, nên HoREA đề nghị xác định thời điểm hạch toán phần lợi nhuận tăng thêm do kinh doanh thương mại phần diện tích 20% tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Sau thời điểm này, nên cho phép chủ đầu tư được quyền kinh doanh thương mại phần diện tích 20% này theo cơ chế thị trường và được hưởng lợi nhuận tăng thêm (nếu có), bởi lẽ chủ đầu tư có thể cải tạo, nâng cấp, tăng thêm tiện ích, cung cấp thêm dịch vụ làm tăng thêm giá trị cho phần diện tích này rồi mới kinh doanh.
Hiệp hội đề nghị sửa đổi để hoàn thiện lại Khoản 3 Điều 9 "dự thảo Thông tư" về tính đúng, tính đủ chi phí lãi vay trong cơ cấu giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội.
Theo đó, trường hợp trong cơ cấu giá bán có tính lãi vay thì tỉ lệ cho vay tối đa vay vốn là 80% đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê; 70% đối với dự án nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán và mức lãi suất vay ưu đãi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ đối với nhà ở xã hội, hoặc mức lãi suất vay thương mại của tổ chức tín dụng để thực hiện dự án nhà ở xã hội
Vẫn còn nhiều hạn chế trong chính sách
Phát biểu tại hội nghị thảo luận sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được tổ chức năm ngoái, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, quá trình triển khai thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội thời gian qua đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cần được khắc phục để thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội, giải quyết tốt hơn nhu cầu cải thiện nhà ở của các đối tượng chính sách xã hội trong giai đoạn tới.
Đó là một số khó khăn, vướng mắc liên quan đến quy định nhóm đối tượng chính sách xã hội; quy định chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội phải dành 20% quỹ nhà ở trong dự án; quy định về một số thủ tục hành chính còn phức tạp như phải thẩm định về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội…
Bên cạnh đó, còn có khó khăn, hạn chế về nguồn vốn, quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể như, hiện nay quy định các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị tại các đô thị từ loại 3 trở lên mới bắt buộc phải dành diện tích đất trong dự án cho phát triển nhà ở xã hội. Vì vậy, thời gian qua hầu hết các chủ đầu tư dự án có quy mô dưới 10 ha đất đều lựa chọn hình thức nộp bằng tiền thay vì dành quỹ đất hay quỹ nhà trong dự án làm nhà ở xã hội dẫn đến việc thiếu quỹ đất cho đầu tư nhà ở xã hội…
Trước loạt bất cập trên, ông Sinh cho biết, Bộ Xây dựng sẽ tiếp thu các ý kiến, các Bộ, ngành và địa phương, các doanh nghiệp và sẽ sớm có báo cáo lên Chính phủ, kịp thời sửa đổi cơ chế chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tham gia chính sách, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Theo Kinh tế môi trường
