4 cổ phiếu bất động sản KCN "yêu thích" của chuyên gia SSI
Mới đây, bà Ngô Thị Kim Thanh, Chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư - Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư - CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) đã đưa ra những phân tích về nhóm cổ phiếu này. Bà Thanh đánh giá, xu hướng dòng vốn FDI tiếp tục hỗ trợ nhu cầu thuê và giá thuê tăng sẽ tác động tích cực đến lợi nhuận các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đang niêm yết trên sàn chứng khoán.
 |
| Không còn nhiều lựa chọn đối với cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp |
Trong nửa cuối năm 2022 - 2023, bà Thanh dự báo, bất động sản khu công nghiệp vẫn là nhóm cổ phiếu khá được thị trường quan tâm, tuy nhiên sẽ có sự phân hóa trong kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp.
“Chúng tôi yêu thích các cổ phiếu mà vẫn còn quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn như IDC, BCM, KBC, VGC. Về mặt định giá, chúng tôi cho rằng 2 cổ phiếu vẫn còn nhiều dư địa tăng giá, tức định giá còn “upside” là IDC và BCM”, bà Thanh tiết lộ.
Trước thắc mắc của nhà đầu tư rằng: có phải thị giá của cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp không còn thực sự an toàn và giá cổ phiếu nhóm này có thể trở lại đỉnh cũ?
Bà Thanh chia sẻ, trong bối cảnh dòng vốn vào thị trường chứng khoán sẽ có sự phân hóa và thay đổi nhanh so với thời gian trước (dòng tiền nhà đầu tư cá nhân không được dồi dào như năm 2021), sự thay đổi sẽ diễn ra khá nhanh giữa các nhóm ngành cũng như trong thị trường.
Trong thời gian qua, giá cổ phiếu của nhóm bất động sản khu công nghiệp cũng có mức tăng trưởng khá mạnh trở lại, để chọn được cổ phiếu thích hợp để đầu tư không còn nhiều như giai đoạn trước. Tuy nhiên, chuyên gia SSI cho rằng, vẫn có những cổ phiếu về mặt định giá còn hấp dẫn mà nhà đầu tư có thể quan tâm.
 |
| Ngô Thị Kim Thanh - CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) |
“Tôi nhắc lại là chúng tôi cũng yêu thích những cổ phiếu mà có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và họ đã giải phóng mặt bằng gần như rất lớn sẽ là nhóm cổ phiếu đáng quan tâm để đầu tư. Trong đó, có 4 cổ phiếu tôi đã nhắc đến bên trên”, bà Thanh nhấn mạnh.
Đối với lưu ý khi đọc báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, chuyên gia SSI cho biết, doanh thu trên báo cáo tài chính của các doanh nghiệp có khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn.
Với một số nhà phát triển khu công nghiệp, giá trị này rất lớn như IDC lên đến 5.900 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện. Nguyên nhân do trước đây, các khu công nghiệp được cho thuê, hạch toán đều nên được treo ở mục doanh thu chưa thực hiện dài hạn và sẽ được phân bổ qua thời gian còn lại của khu công nghiệp đấy.
Mặt khác, theo bà Thanh, với khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn lớn như vậy, nếu nhà đầu tư không còn quỹ đất cho thuê, cũng như chưa có dự án mới thì đây là nguồn tiền khá lớn và sẽ được sử dụng để chia cổ tức bằng tiền mặt. Đây cũng là xu hướng đầu tư để giảm thiểu rủi ro khi thị trường biến động, đặc biệt là với nhà đầu tư ưa thích chính sách cổ tức cao.
Bên cạnh doanh thu chưa thực hiện dài hạn, bà Thanh cũng lưu ý nhà đầu tư cần quan tâm đến khoản phải thu của khách hàng trong ngắn hạn đối với các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp được ghi nhận một lần.
Cổ phiếu VGC có "câu chuyện riêng"
Ngược xu hướng của thị trường chung hay nhóm bất động sản khu công nghiệp, cổ phiếu VGC của Tổng công ty Viglacera - CTCP vẫn lầm lũi đi lên, tương đương vùng giá khi VN-Index ở 1.500 điểm cuối tháng 3 đầu tháng 4. Đóng cửa phiên giao dịch ngày 27/7, cổ phiếu VGC của TCT Viglacera tăng kịch trần lên mức giá 60.100 đồng/cp. Khối lượng khớp lệnh đạt gần 2,1 triệu đơn vị.
Trong giai đoạn vừa qua, VGC có nhịp tăng mạnh từ vùng đáy 30.700 đồng/cp trung tuần tháng 5. Như vậy, cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp này có tỷ lệ tăng gần 100% trong nhịp hồi phục vừa rồi. Trước đó, VGC có nhịp tăng trong gần 2 năm theo đà chung của thị trường đẩy thị giá gấp hơn 4 lần. Cuối tháng 3, đầu tháng 4, mã này tạo đỉnh quanh nền giá 60.000 đồng/cp. Sau đó thị trường điều chỉnh mạnh khiến giá cổ phiếu lao dốc, không ít phiên giảm sàn.
Sau khi tạo đáy giữa tháng 5, cổ phiếu bật tăng mạnh trở lại như vừa nêu trên. Trong khi VGC trở lại vùng đỉnh giá tương đương thời điểm VN-Index giao dịch quanh 1.500 điểm, nhiều mã cùng ngành vẫn cách xa đỉnh cũ như ITA, DPR, IDC, KBC, NTC, LHG, PHR.
Diễn biến giá tích cực của cổ phiếu VGC thời gian gần đây có thể liên quan kết quả kinh doanh khởi sắc của Viglacera trong nửa đầu năm. Theo thuyết minh BCTC VGC, dịch vụ cho thuê bất động sản và hạ tầng khu công nghiệp và doanh thu từ các dịch vụ liên quan tới quản lý vận hành khu công nghiệp trong nửa đầu năm nay là 2.550 tỷ đồng, tăng trưởng 36% so với cùng kỳ năm 2021.
Triển vọng chung của nhóm bất động sản
Về tình hình chung của nhóm bất động sản, nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) đã giảm tới 60-70% thị giá. Một số mã giảm mạnh tới “choáng váng” có thể kể đến như DIG (DIC Corp), DXG (Tập đoàn Đất Xanh), HDC (Hodeco), CII (Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP. HCM), LDG (Đầu tư LDG), CEO (Tập đoàn C.E.O), L14 (Licogi 14)...
Đà giảm của nhóm “cổ đất” được đánh giá là đến từ hàng loạt những thông tin không mấy tích cực như chấn chỉnh thị trường trái phiếu, lãi suất tăng, thắt chặt tín dụng… Trong đó, những biến cố trên thị trường trái phiếu thời gian qua được cho là nguyên nhân chủ yếu gây áp lực lên nhóm cổ phiếu này.
Tuy nhiên, diễn biến trong những phiên gần đây cho thấy, nhóm cổ phiếu BĐS đang ghi nhận đà phục hồi trở lại. Vậy, hiện tại đã đến thời điểm “xuống tiền”?
Về bản chất, nhóm cổ phiếu BĐS có tính beta cao, tức là có những chuyển động chung đối với chiều hướng của VN-Index. Trong khi đó, cổ phiếu BĐS đã giảm khá sâu. Vì thế, nhóm này có thể có một số nhịp hồi phục mang tính chất ngắn hạn, nhưng theo ý kiến một số chuyên gia, chiết khấu sâu chưa hẳn cổ phiếu đã rẻ, bởi sự hồi phục sẽ còn phân hoá theo triển vọng của từng doanh nghiệp.
Thực tế trước đó, nhiều mã cổ phiếu BĐS đã từng có nhịp hồi khá mạnh và những tưởng có thể về lại đỉnh cũ vào cuối tháng 3, nhưng hầu hết đều gây thất vọng. Và ngay sau thời điểm hồi phục, nhóm BĐS lại tiếp tục trở thành “tâm điểm” của cơn lốc bán tháo.
Bởi lẽ trước mắt, cổ phiếu BĐS còn tiềm ẩn nhiều yếu tố về vấn đề room tín dụng, sức mua suy giảm và vướng mắc trong vấn đề pháp lý dự án. Cho nên, cần chờ thêm những thông tin hỗ trợ cho ngành như việc Luật Đất đai sửa đổi hay nghị định, quyết định liên quan đến thị trường vốn có liên quan đến thị trường BĐS như Nghị định 153 sửa đổi về trái phiếu...
Bên cạnh đó, kết quả kinh doanh quý II của nhóm BĐS thường chưa có nhiều đột biến, và phải chờ đến cuối năm mới có thể đánh giá được hoàn toàn về doanh nghiệp trong ngành. Song, cũng cần phải lưu ý, việc ghi nhận lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS có độ trễ hơn so với doanh nghiệp ngành khác. Ví dụ năm nay nhưng là ghi nhận đã bán các sản phẩm trong quá khứ. Do đó, về mặt triển vọng lợi nhuận năm nay của các doanh nghiệp BĐS khả năng chưa có ảnh hưởng rõ rệt.
 |
| Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích Chứng khoán Yuanta |
Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích Chứng khoán Yuanta cho rằng, hiện tại BĐS đang gặp khó. Trong khi đó, thanh khoản của BĐS phụ thuộc vào tín dụng và trái phiếu. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, thị trường trái phiếu BĐS không được khả quan cho lắm khi thị trường trái phiếu bị thắt chặt, khiến cho tâm lý nhà đầu tư vẫn lo ngại rủi ro và e dè.
Đồng thời, việc các ngân hàng thương mại bị thắt chặt đầu tư vào thị trường trái phiếu cũng khiến cho thị trường trái phiếu trở nên kém sôi động.
Theo báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong 2 tuần đầu tháng 7/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chỉ có 3 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị 2.825 tỷ đồng. Như vậy, sau khi “rục rịch” phát hành trái phiếu trở lại trong 2 tháng qua, doanh nghiệp BĐS có dấu hiệu giảm tốc trở lại.
“Hiện giờ không nên vội vàng. Đừng thấy cổ phiếu có một vài nhịp hồi mà vội vàng “tất tay” với cổ phiếu, mã hãy chờ đợi khi nào thị trường có nền tảng vững chắc, lúc này doanh nghiệp BĐS có sự phân hóa, doanh nghiệp nào có lợi nhuận, doanh số bán hàng tốt thì hoàn toàn có khả năng hồi phục trở lại”, ông Vũ Ngọc Quang khuyến nghị.
