Chưa đủ điều kiện pháp lý đã “ăn mừng” rầm rộ
Ngày 25/4/2022, ông Phan Thế Tuấn – Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang đã ký Quyết định số 645/QĐ-UBND về việc phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án Khu Đô thị mới Chợ Nông sản huyện Lục Ngạn.
Theo đó, đơn vị trúng thầu là liên danh Hoàn Hảo - Nhật Nam - Constrexim số 1. Thành viên đứng đầu liên danh là Công ty Cổ phần Ngôi nhà Hoàn Hảo. Thành viên liên danh là Công ty CP Đầu tư thương mại bất động sản Nhật Nam (Công ty Nhật Nam) và Công ty CP CONSTREXIM số 1.
Dự án Khu Đô thị mới Chợ Nông sản huyện Lục Ngạn có diện tích 24.088 ha. Theo quy hoạch, dự án có 445 lô đất ở với tổng diện tích 53.673m2, trong đó có 431 lô đất ở liền kề với diện tích 48.091m2 và 14 lô đất ở biệt thự với diện tích 5.582m2.
Theo Quyết định số 645, tổng chi phí thực hiện dự án (M1 - không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất) là 219,3 tỷ đồng; Dự kiến tiền sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước là 31,7 tỷ đồng; Giá trị bồi thường, hỗ trợ tái định cư là 213,2 tỷ đồng (M2); Giá trị đóng góp không điều kiện cho ngân sách nhà nước là 4,8 tỷ đồng (M3).
Theo quy trình thực hiện dự án có sử dụng đất, đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách, phải thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư:
Sau khi có Quyết định lựa chọn nhà đầu tư/ký kết hợp đồng thực hiện dự án, Nhà đầu tư phối hợp với cơ quan chuyên ngành trình cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) và giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền (M3) được đề xuất trong hồ sơ dự thầu cho cơ quan quản lý nhà nước có chức năng căn cứ tiến độ thỏa thuận tại hợp đồng.
Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tiếp đến là các bước lập quy hoạch chi tiết, thiết kế công trình, cấp phép xây dựng và triển khai thi công…
Như vậy, Quyết định 645/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Giang mới chỉ là bước đầu cho việc thực hiện dự án. Trong quá trình thực hiện các bước sau việc thay đổi chủ đầu tư hoàn toàn có thể diễn ra theo quy định.
Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư nhận được chủ trương giao đất thực hiện dự án nhưng không thực hiện các bước tiếp theo do năng lực tài chính hạn chế.
Tuy nhiên, ngay sau khi nhận được Quyết định 645/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Giang, Công ty Nhật Nam đã “rầm rộ” tổ chức các sự kiện “ăn mừng” mà theo nhiều khách mời thì mục đích là để kêu gọi vốn.
Liên tục kêu gọi đầu tư với lãi suất khủng
Lật lại lịch sử hoạt động của Nhật Nam cho thấy, trong 2 năm liên tiếp kể từ khi thành lập, Công ty Nhật Nam kinh doanh liên tục thua lỗ nhưng lại đi kêu gọi góp vốn đầu tư với cam kết sẽ chi trả lợi nhuận khủng.
Mới đây, nhân tháng sinh nhật của bà Vũ Thị Thuý - Chủ tịch HĐQT Nhật Nam ( ngày 14/2), doanh nghiệp này đã tung ra chương trình thưởng đặc biệt cho “khách hàng tham gia ký kết hợp tác kinh doanh cùng công ty” sẽ được phân chia lợi nhuận 8%/tháng.
Trước đó, năm 2021 cũng dịp sinh nhật Chủ tịch Vũ Thị Thuý Công ty Nhật Nam cũng từng tung ra chương trình ưu đãi 9%/tháng.
Đối với những khách hàng có mức hợp tác từ 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng, sẽ được tham gia vào Câu lạc bộ doanh nhân Nhật Nam.
Ngoài ra Công ty Nhật Nam còn liên tục chào mời các nhà đầu tư tham gia hội nghị chia sẻ kinh nghiệm đầu tư tài chính 4.0 như: "Bí quyết đầu tư thu lợi nhuận 120-144% lần đầu được Bất động sản Nhật Nam chia sẻ", "Nhận voucher mua bất động sản ngay sau hội nghị"…
Với mức chi trả lãi suất 8%/ tháng, có nghĩa là nhà đầu tư rót 100 triệu đồng vào Nhật Nam, sau 12 tháng cầm về 206 triệu đồng. Vậy Nhật Nam lấy gì để trả cho nhà đầu tư khi mà từ khi thành lập (2019) đến nay doanh nghiệp này chưa ghi nhận đồng lợi nhuận nào.
Cụ thể, năm 2019 Công ty Nhật Nam có doanh 317,7 triệu đồng, lỗ sau thuế hơn 2,2 tỷ đồng. Năm 2020, doanh thu trên báo cáo tài chính là 2,5 tỷ đồng, lỗ ròng gần 2,3 tỷ đồng.
Ðiều 468, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.
Trong tay Nhật Nam có gì?
Theo lời giới thiệu của doanh nghiệp này thì ngoài trụ sở chính tại Thành phố Hồ Chí Minh còn có 12 chi nhánh trên cả nước và đang sở hữu quỹ đất rộng lớn nằm tại những vị trí đắc địa ở nhiều tỉnh, thành trong cả nước như: Hà Nội, Thanh Hóa, Buôn Mê Thuột, Phú Quốc,…
Trong đó Nhật Nam thống kê gồm có 23.000m2 đất tại Buôn Đôn (Đắk Lắk) với 41 “sổ đỏ”; 70.000m2 đất tại Phú Quốc trong đ có 35 lô có sổ đỏ; 120.000m2 đất tại Bến Cầu, Tây Ninh; 20 lô đất tại Mỹ Đức, Hà Nội; 4 quỹ đất tại Lợi Thuận 1,2,3,4, Tây Ninh; khu biệt thự cao cấp Nhật Nam tại Hà Nội với tổng diện tích 16.318m2 với 39 lô có sổ đỏ…
Tuy nhiên, theo tìm hiểu của MarketTimes, phần lớn những vị trí đất trên đứng tên chủ sử dụng là cá nhân khác (không phải lãnh đạo Công ty Nhật Nam).
Như tại vị trí phường Xuân Khanh, Thành phố Sơn Tây – Hà Nội mà Công ty Nhật Nam giới thiệu là đang sở hữu 39 lô biệt thự (đã có sổ đỏ) với tổng diện tích 16.318m2. Theo tìm hiểu của MarketTimes, đây là dự án Xuân Khanh Villas do Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 làm chủ đầu tư.
Còn 20 lô đất tại Mỹ Đức (Hà Nội) hiện đang là cánh đồng lúa và rau muống.
Công ty CP Đầu tư thương mại BĐS Nhật Nam tiền thân là Công ty TNHH Đầu tư Thương Mại Nhật Nam do bà Vũ Thị Thuý là người đại diện pháp luật, được thành lập vào ngày 2/7/2019, với vốn điều lệ ban đầu là 50 tỷ đồng. Sau đó chuyển đổi sang Công ty cổ phần và nâng vốn điều lệ lên 200 tỷ đồng.
Cơ cấu cổ đông của công ty bao gồm ông Mai Thanh Tùng (sở hữu 25% vốn); ông Vũ Đức Tại (sở hữu 25%) và bà Vũ Thị Thuý (sở hữu 50%).
