Ngày 19/4/2023, Báo Đầu tư tổ chức Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” nhằm đưa ra các giải pháp thực tế để đẩy nhanh tốc độ phục hồi, phát triển bền vững thị trường địa ốc, qua đó hỗ trợ cho tăng trưởng kinh tế nói chung.
400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục
Phát biểu khai mạc Hội thảo, ông Lê Trọng Minh - Tổng Biên tập Báo Đầu tư đã chỉ rõ những điểm nghẽn lớn nhất với thị trường bất động sản: “Dòng vốn vào thị trường bất động sản giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục; áp lực đáo hạn trái phiếu còn rất lớn khi tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2023 được ước tính ở mức 235.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản có số dư trái phiếu sẽ đến hạn khoảng 100.000 tỷ đồng".
 |
Đặc biệt, theo thông tin từ Bộ Xây dựng, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất của những vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án. Chỉ riêng tại Hà Nội và TP.HCM, ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai dự án. Những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.
Chẳng hạn, chỉ riêng phân khúc bất động sản du lịch, tính đến cuối năm 2022, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel chờ giấy chứng nhận sở hữu, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm
Với vai trò đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh như vật liệu xây dựng, nội thất…; là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế trọng yếu như công nghiệp, du lịch, dịch vụ… sự suy thoái của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nền kinh tế chung suy giảm tốc độ tăng trưởng.
TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia chỉ ra 3 vướng mắc chính với thị trường bất động sản hiện nay.
Thứ nhất, vướng mắc pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại. Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư... trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ...
Quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Ví dụ, pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc, tồn đọng nhiều dự án... (mới được tháo gỡ 1 phần bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023).
Thứ hai là vấn đề cung - cầu và giá cả, do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời, do vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội...
Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao hơn nhiều so với thu nhập của đại bộ phận người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình, tương đương với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.
Thứ ba là nguồn vốn đối với thị trường bất động sản. Trong đó, nguồn vốn tín dụng bất động sản trong quý I/2023 ước tăng khoảng 3% so với cuối năm 2022 (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%). Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 2/2023 khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33% (theo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng).
Trong khi đó theo TS. Cấn Văn Lực, vốn tư nhân đầu tư vào ngành này giảm mạnh khi số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong quý vừa qua là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2%; vốn đăng ký 53.000 tỷ đồng, giảm 60,5%; hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại, giảm 2,6% so với cùng kỳ 2022...
Cần có giải pháp nhanh, mạnh
Ông Lê Quốc Bình - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM chia sẻ, doanh nghiệp hiện có nhiều khó khăn nhưng lớn nhất là pháp lý dự án bất động sản. Công ty có 2 dự án từ 2009 thì đến giờ vẫn chưa đủ điều kiện pháp lý để triển khai.
Một dự án bị vướng là do quy định pháp luật không thống nhất. Cụ thể, Luật Đấu thầu yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư, sử dụng đất thì phải đấu thầu. Trong khi đó, theo Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp nào có đất thì là chủ đầu tư.
Còn dự án khác thì vướng do tình trạng đất ở xen lẫn đất nông nghiệp. Hiện đã có quy định về xử lý đất công xen cài trong dự án thì giao cho chủ đầu tư triển khai dự án, tức về lý thuyết thì làm được, tuy vậy không ai dám làm, không ai ký, theo ông Bình.
Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân thì cho biết, vấn đề khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp gặp phải khi làm nhà ở xã hội là quỹ đất. Tại TP.HCM, quỹ đất công không còn nhiều nên gây ra khó khăn lớn cho các đơn vị muốn tham gia vào phân khúc này. Bên cạnh quỹ đất, quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội hiện nay cũng gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.
Một khó khăn nữa với doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội là dòng vốn hỗ trợ. Từ năm 2002 đến 2022, Công ty tập trung vào việc phát triển mảng nhà ở xã hội với 10 dự án được hoàn thành, quy mô khoảng 10.000 căn. Tuy nhiên, khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, thị trường đi xuống, doanh nghiệp đã gặp khá nhiều khó khăn. Sự khó khăn đó phản ánh qua giá cổ phiếu, doanh thu, lợi nhuận những năm qua của Công ty.
Ngoài ra, thủ tục thực hiện các dự án nhà ở xã hội hiện nay cũng còn nhiều khó khăn. Thủ tục hành chính hiện nay phải 5 - 10 năm mới hoàn thành dự án.
"Chúng tôi cần một quy trình mạnh hơn. Hiện nay, để có quỹ đất làm nhà ở xã hội, thời gian kéo dài và vướng mắc. Cần có sự đột phá về thủ tục hành chính ở các địa phương lớn như TP.HCM", ông Quân đề nghị.
TS. Cấn Văn Lực cho rằng đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế; chú trọng điều tiết cung - cầu hợp lý giữa các phân khúc và giá bất động sản.
"Cần có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp; có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản", TS. Cấn Văn Lực nói.
TS. Lê Xuân Nghĩa chia sẻ, nhìn thực tế thị trường hiện tại, phân khúc cần nguồn cung rất lớn lại không có là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội do không có cơ chế, đất đai, dòng vốn. Vì vậy, Thủ tướng đã chỉ đạo, tập trung toàn bộ nguồn lực để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, bao gồm 3 nguồn lực cơ bản: thủ tục pháp lý, cơ chế; quỹ đất; nguồn vốn.
"Tôi tin rằng, khi tập trung nguồn lực vào phân khúc này sẽ tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới và giúp thị trường bất động sản khôi phục, phát triển mạnh trở lại", TS. Lê Xuân Nghĩa nêu quan điểm.
